Санкт-Петербург

+7 (812) 490-70-01

Москва

+7 (495) 532-04-32

Член НАФО и АРУК

Новости
Подписка на рассылку
06.07.2017

Бабье лето на рынке коммерческой недвижимости Москвы. NAI Becar подводит итоги II квартала 2017 года

По оценкам департамента управления активами NAI Becar, московский рынок недвижимости в течение последних 3 месяцев показывал положительную динамику. Основными тенденциями отчетного периода стали: стабилизация спроса, снижение уровня вакансии и рост арендных ставок. В целом, если сравнивать рынок коммерческой недвижимости с погодой, то его состояние можно охарактеризовать, как период бабьего лета.
foto_ Becar.JPG

Инвестиции
Инвестиционный сектор рынка недвижимости Москвы во II квартале 2017 года показывал рекордные показатели. Так, впервые с начала 2016 года был достигнут значительный объем вложенных средств в долларовом эквиваленте – 1 357 млн долларов или 77 610 млн рублей.
Традиционно на коммерческую недвижимость пришлось 84% объема рынка инвестиций. Из них более 52% занимает офисный сегмент. Это стало возможно благодаря продаже в прошлом квартале за 11 млрд рублей МФК «Воздвиженка-центр» (66,5 тыс. кв. м) китайской Fosun Group совместно с Аvica Management Company.
В то же время приятным сюрпризом, по оценкам NAI Becar, стала активность игроков в торговом сегменте, на который пришлось 46% от общего числа сделок II квартала. Среди крупнейших транзакций отчетного периода – сделка купли-продажи ТЦ «Горбушкин двор» (60 тыс. кв. м) за 28,6 млрд рублей.
Эксперты NAI Becar ожидают, что показатели II квартала в ближайшее время вряд ли удастся побить. В III квартале прогнозируется закрытие сделок на сумму не более 60 млрд рублей.

Офисная недвижимость
Офисный сегмент, попавший из-за кризиса в достаточно затруднительное положение, показал во II квартале вполне обнадеживающие результаты. По итогам I полугодия 2017 года общий объем площадей в классе А составил 4 613 тыс.кв.м. Во II квартале сегмент пополнился крупнейшим с конца 2015 года объектом класса А – Neopolis площадью 63 тыс. кв. м GLA. В целом положение в высококлассном сегменте рынка было стабильным, средняя ставка осталась на уровне прошлого квартала и составила 23 760 рублей за 1 кв. м в год, а уровень вакансии еще снизился на 1,4% до 21%. В классе В крупных открытий не состоялось, объем квадратных метров составил 10,1 тыс. кв. м. Свободных площадей на конец полугодия здесь было меньше – всего 12,6% (- 2,3% к I кв. 2017 г.), но и ценник стал ниже – стоимость аренды в среднем по рынку упала на 3,1% до 15 240 тыс. рублей за 1 кв. м в год. А вот класс С показал положительную ценовую динамику – стоимость квадратного метра здесь выросла на 3,5% до 11 040 рублей за 1. кв. м. и уровень вакансии был традиционно самым низким – 8,4%.
На III квартал ожидается ввод 130 тыс. кв. м GLA, а в октябре-декабре – сдача более половины, 54% от 500 тыс. кв. м, запланированных в 2017 году площадей.

Торговая недвижимость
По итогам первого полугодия предложение качественной торговой недвижимости Москвы составило 6 514 тыс. кв. м. За отчетный период было введено 8 объектов совокупной площадью 89 GLA (149 тыс.кв.м GBA). Это почти в 8 раз выше показателя предыдущего квартала и на треть ниже результатов аналогичного периода 2016 г.
Более половины (59%) введенных площадей приходится на Московскую область. Площадь самого крупного введенного объекта 4Daily (г. Мытищи) – 25,0 тыс.кв.м (GLA) (среди якорных арендаторов: гипермаркет «Мираторг», семейный парк Zamania, фитнес-клуб OHANA, «Эконом Универмаг №1»).
Достаточно сдержанный ввод был дополнен, по данным NAI Becar, реконструкциями в существующих ТЦ – обновление завершили такие крупные и признанные на рынке объекты, как ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино» и ТРК «Атриум». Кроме того, анонсированы планы по реконструкции ТЦ «Пятая Авеню». В целом за I полугодие 2017 г. ввелось 100,6 тыс.кв.м (GLA), это около 30% планируемого годового объема ввода.
В торговом сегменте, в отличие от офисного, состоялись заметные сделки аренды в действующих ТЦ: 5 тыс. кв. м в ТДЦ «Галерея Актёр» занял флагманский магазин H&M, а в уже отмеченном ТРЦ «Пятая Авеню» был подписан договор на 3,9 тыс. кв. м с гастромаркетом Ginza Project.
На волне общего оживления торгового сегмента в нем было отмечено продолжающееся повышение средних арендных ставок для торговой галереи и якорных арендаторов. Ставки для «якорей» выросли в среднем на 5,4% до 3-20 тыс. рублей за 1 кв. м в год, для операторов галереи собственники подняли расценки на 5,1% до 8,5-130 тыс. рублей за 1 кв. м в год. По данным аналитиков, уровень вакансии в торговых центрах продолжил снижаться – до 10,4% (минус 13,3% к апрелю 2017 г.).
В 2017 году объём ввода может оказаться на 30-40% ниже показателей последних двух лет, но это скорее радостная новость для действующих участников рынка, так как с учётом замедляющихся темпов ввода и наличия спроса со стороны ритейлеров, существенного роста вакансии не ожидается. Что касается ближайших открытий, то в текущем квартале запланирован ввод порядка 166 тыс. кв. м GLA, из которых 72% придётся на один крупный проект – ТРЦ Vegas Кунцево.

Складская недвижимость
Очевидную положительную динамику показал во II квартале 2017 года складской сегмент. За I полугодие в нем было сдано 9 объектов площадью 134 тыс. кв. м, 62% из которых были реализованы по схеме built-to-suit. Пополнение новыми квадратными метрами привело к снижению ставок: в классе А они сократились на 1%, в классе В – на 6% до 4 090 и 3 600 рублей за 1 кв. м в год соответственно. Одновременно, за счет широкого применения built-to-suit повысилось число заполненных площадей – в классе А вакансия снизилась на 17,5% и составила 13,2%, в классе В – на 24% до 11,4%.
До конца 2017 года ожидается ввод еще порядка 500-600 тыс. кв. м. GBA складской недвижимости, из которых больше половины (65%) снова придется на built-to-suit.

Апартаменты
Общий объем предложения в сегменте апартаментов по состоянию на II квартал составил 9 500 лотов в 114 комплексах. Объем выставленных на продажу апартаментов пополнили два комплекса бизнес-класса: «Клубный дом Стрешнево» от Hutton Development на 952 апартамента и «Level Амурская» от Level Group на 74 апартамента. Этот показатель на 42 % ниже результата I квартала 2017 года, однако эксперты не считают эти цифры свидетельством негативной ситуации на рынке – спрос на объекты в данном сегменте наоборот показывает положительную динамику, за отчетный период он вырос на 14% и составил 623 юнита в месяц.
В III квартале аналитики NAI Becar ожидают незначительный рост цен за счет повышения готовности проектов. Спрос может показать рост в пределах 10%.

Виктор Козин, вице-президент NAI Becar: «II квартал имеет все шансы стать самым результативным в текущем году. Так, стабильно положительную динамику за отчетный период продемонстрировал, пожалуй, каждый сегмент недвижимости. Однако экспертов не покидают сомнения, что рынок балансирует на тонкой грани. С одной стороны, за последние месяцы стабилизировался уровень вакансии и ставки аренды, с другой, ввод новых площадей до конца года может это хрупкое равновесие пошатнуть».

Исследование подготовлено Департаментом управления активами NAI Becar (входит в BECAR Asset Management Group): http://naibecar.com/research/

Возврат к списку


Подписаться на:
Не все поля были заполнены
Спросите нас

Подписаться на рассылку

Подпишитесь и получайте на выбор:

Подписаться