Отельная рокировка
Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА) согласовал архитектурно-градостроительный облик жилого дома на улице Чапыгина, 4А, и здания на проспекте Римского-Корсакова, участок 21 (дом 73/33). Первый проект элитного жилого дома, предполагающий снос существующей гостиницы «Андерсен» площадью 5,3 тыс. кв. м, реализует RBI. Реконструкцию исторического здания на 4 тыс. кв. м под гостиницу проведет «Мавис». Эксперты рынка недвижимости считают, что перевод объекта на Чапыгина из гостиничной функции в жилую приведет к удорожанию строительства, а в здании на Римского-Корсакова лучше построить апарт-отель.
Архитектурно-градостроительный облик (АГО) объекта на Чапыгина, 4А, выполнен ООО «Проектная культура» по заказу ООО «Специализированный застройщик ЭРБИАЙ-3» (стопроцентная дочерняя структура ООО «Холдинг ЭР-БИ-АЙ»). Объект расположен на месте существующей, но недействующей гостиницы «Андерсен Отель» (бывшая советская гостиница «Дружба») на 132 номера, проданной бывшим владельцем Evimmo AG летом прошлого года. Из документов, опубликованных КГА, следует, что в данном случае речь идет о новом строительстве, хотя в пресс-службе RBI снос «Андерсена» пока не подтверждают и не раскрывают деталей проекта.
Руководитель проектов отдела инвестиций NF Group в Санкт-Петербурге Сергей Дуванов, думает, что параметры застройки останутся в пределах прежней границы здания — примерно 5–6 тыс. кв. м, но они могут быть скорректированы с учетом специфики выбранного формата недвижимости. Переход от гостиничного формата к жилому влечет за собой необходимость учесть ряд дополнительных факторов, включая организацию парковки и создание социальной инфраструктуры и общественных зон, что может уменьшить продаваемую площадь, предупреждает эксперт.
«С учетом указанных нюансов мысль о развитии именно апартаментов (возможно, сервисных) вместо классического жилья выглядит разумной. Такой подход легко впишется в существующую конфигурацию помещений, при этом потребовав минимум перепланировки. В случае же полноценного жилого формата придется проводить тотальную перепланировку, что может значительно увеличить стоимость строительства и сделать проект на текущем этапе менее интересным для рынка и более дорогим»,— полагает господин Дуванов. К тому же участок практически не имеет свободной территории вокруг, что существенно осложнит создание полноценного жилого комплекса элитного класса, обращает внимание представитель NF Group.
Стоимость проекта господин Дуванов оценил в 1,5–2 млрд рублей. По данным NF Group, Петроградская сторона является одной из традиционных локаций элитного жилья в Санкт-Петербурге. По итогам третьего квартала средневзвешенная цена на квартиры и апартаменты в элитных новостройках в этом месте была зафиксирована на уровне 540 тыс. рублей за квадратный метр.
Кроме этого объекта, КГА согласовал АГО гостиницы на проспекте Римского-Корсакова, 73/33, разработанный ООО «Проект 1» по заказу ООО «Римп». По данным ЕГРЮЛ, компания учреждена подконтрольным ИСГ «Мавис» ООО «Невский-54» Дмитрия Франуса и Николая Коробова. В пресс-службе «Мависа» не комментируют данный проект. Весной этого года стало известно о приобретении ООО «Римп» этого здания на углу Римского-Корсакова и Английского проспектов постройки 1880-х годов постройки. Эскизный проект реконструкции дома под гостиницу в 2023 году согласовал КГИОП.
Ольга Широкова, партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group, считает, что локация и технические характеристики задания позволяют реализовать гостиницу категории «четыре звезды» с номерным фондом 50–60 юнитов. «Несмотря на расположение в историческом центре города, ограничивающими факторами развития проекта могут стать плохая транспортная доступность и удаленность от культурно-исторических достопримечательностей. Общий престиж локации снижает близость к промышленной территории Адмиралтейского судостроительного завода»,— указывает госпожа Широкова.
Вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина предполагает, что номерной фонд гостиницы может составить 70–80 номеров, и оценивает стоимость редевелопмента примерно в 200–400 млн рублей — в зависимости от звездности и состояния коммуникаций. «Здесь может быть реализована и классическая гостиница, и апарт-отель. Локация не самая удачная по транспортной доступности, но очень историческая, аутентичная»,— оценивает перспективы проекта госпожа Шарыгина.
По мнению вице-президента Becar Asset Management, вряд ли застройщик будет продавать объект гостиничному оператору. «Возможно, он попробует распродать объект в розницу в формате кондоотеля (апарт-отеля)»,— заключает эксперт.