Тренд на децентрализацию: чем интересны офисы на юго-западе Москвы
Почему возникла тенденция строить деловые кластеры подальше от центра столицы и что может предложить покупателю офисный проект класса А у станции «Калужская»
В последние годы все больше застройщиков выбирают для своих бизнес-центров локации за пределами центра Москвы. По данным CORE.XP, в 2023-2025 годы в столице возведут 2,1 млн кв. м новых офисов — и 56% из них расположатся в зоне от ТТК до МКАД. Эти показатели говорят о продолжении тренда на децентрализацию офисов, который появился в столице в прошлом десятилетии.
Почему офисные здания постепенно уходят из центральной части мегаполиса и что нравится в них покупателям недвижимости? Разбираем на примере Geolog2 — делового центра, который имеет все шансы стать флагманом развития офисного девелопмента класса А в Юго-Западном административном округе (ЮЗАО) Москвы.
Проблемы центра
Офис в центре города — устоявшийся за долгие годы маркер успешности бизнеса. Многие предприниматели стремятся развить свое дело до таких масштабов, чтобы позволить себе обустроить штаб-квартиру поближе к Кремлю. В такой локации арендаторов и покупателей привлекает статусность, обилие достопримечательностей, административных учреждений и коммерческой инфраструктуры.
Однако у расположения офиса в центре города есть и минусы. В первую очередь — высокие цены, продиктованные локацией. В центре реже располагаются большие зеленые зоны, что лишает сотрудников шанс пообедать в парке или пройтись по ближайшему скверу. Кроме того, интенсивное движение автомобилей вредит экологии и создает сложности с парковкой: зачастую число парковочных мест в офисных зданиях центра Москвы позволяет вместить разве что автомобиль директора и его заместителя.
Недостатки центрального расположения заставляют предпринимателей и девелоперов пристальнее смотреть на территории за пределами ТТК, но в черте МКАД. Так формируется тренд на децентрализацию офисов. По словам старшего директора, руководителя департамента офисной недвижимости и направления интегрированных решений для клиентов CORE.XP Ирины Хорошиловой, эта тенденция возникла в Москве в 2010-х годах.
«Развитие децентрализации обусловлено несколькими факторами: нехваткой доступных земельных участков, ограничением на строительство в зоне центрального делового района, а также развитием новых деловых коридоров, например, Белорусского, Савеловско-Менделеевского, Можайско-Мичуринского проспекта. На сегодняшний день этот процесс включает реализацию проектов по реорганизации бывших промышленных зон Москвы, в основном расположенных за пределами ТТК», — пояснила эксперт в беседе с «РБК-Недвижимостью».
Что дает бизнесу офис вне центра города?
- Оптимизация затрат на покупку/аренду площадей
- Улучшение качества рабочего пространства без изменения стоимости аренды
- Обилие парковочных мест
- Зеленые зоны для отдыха персонала
- Возможность расположить офис ближе к производству
ЮЗАО выходит на замену
Тренд на децентрализацию офисной недвижимости в Москве зафиксировала вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина. По ее наблюдениям, строительство бизнес-объектов активно развивается на юге и юго-западе Москвы. У этих районов эксперт отмечает высокий потенциал для высококлассного офисного девелопмента.
Одной из причин внимания к ЮЗАО вообще и Обручевскому району в частности стало его преображение, случившееся в последние годы. В рамках программы «Мой район» в 2018-2019 годах в Обручевском районе обустроили сотни дворов, создали спортивные и детские площадки, обновили пешеходные зоны. За счет этих изменений район стал более благоустроенным и привлекательным для переезда с семьей. Стремление горожан поселиться на юго-западе в свою очередь сформировало потребность в росте социальной и офисной инфраструктуры, а также увеличении числа жилых проектов.
В апреле 2023 года руководитель департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин сообщил о планах масштабной стройки в Обручевском районе. Общая площадь реорганизуемой территории составит 9,31 гектара, на ней разместят школу, детский сад, физкультурно-оздоровительный комплекс и общественно-деловые объекты. Всего по программе комплексного развития территорий между улицами академика Челомея и архитектора Власова возведут 61,5 тыс. кв. м недвижимости. По данным девелоперской компании Hutton, общая площадь строящихся в этой локации жилых комплексов уже сегодня превышает 652,5 тыс. кв. м. Уже совсем скоро жители новостроек зададутся вопросом, как бы найти работу поближе к дому. Здесь в игру вступает офисный девелопмент.
Одним из оснований для размещения офисных проектов в юго-западной части Москвы стала высокая транспортная доступность, обычно характерная только для центра города. Например, от бизнес-центра Geolog2, который расположится на улице Обручева, 23, всего 600 м до станции метро «Калужская» и 800 м до станции «Воронцовская». Близость крупных автомобильных магистралей позволит резидентам бизнес-центра легко добраться до любого района города на личном транспорте: МКАД находится в 6 км от Geolog2, ТТК — в 7 км.
Децентрализация офисов началась в Москве не так давно, при этом некоторые компании уже много лет располагаются именно в ЮЗАО. Исторически здесь сосредоточились офисы одной из крупнейших энергетических компаний страны. «У метро «Калужская» сформировался небольшой офисный кластер из существующих бизнес-центров. Строительство новых бизнес-центров, а также возведение целых кварталов жилья могут вдохнуть новую жизнь в деловой кластер, до которого теперь можно удобно доехать по Большой кольцевой линии метро», — подчеркнул в комментарии «РБК-Недвижимости» Дмитрий Клапша, генеральный директор консалтинговой компании Remain.
Высокий класс
Число офисных зданий за пределами ТТК растет, однако предложение зачастую реализовано в классе В. По оценке Ирины Хорошиловой, в радиусе километра от станций метро «Калужская» и «Воронцовская» расположено 11 офисных объектов класса B совокупной площадью порядка 370 тыс. кв. м. При этом за последние пять лет на этой территории ввели в эксплуатацию всего 2% новых площадей от существующего офисного предложения в городе.
Одним из первых бизнес-центров класса А в локации станет Geolog2. В 18-этажном здании общей площадью 27 тыс. кв. м расположатся 80 офисов. Небольшое число деловых пространств в камерном проекте поможет резидентам вести бизнес с максимальным удобством, не ощущая себя частью гигантского бизнес-муравейника.
Высота потолков от 3,4 до 5,6 м в сочетании с шагом колонн до 8,9 м формирует просторные офисные помещения, а витражное остекление с системой проветривания обеспечит блоки обилием света и воздуха. Классу А в Geolog2 соответствуют инженерные системы и оснащение. В бизнес-центре предусмотрена центральная приточно-вытяжная система вентиляции, централизованное кондиционирование. Добираться до нужного этажа сотрудники смогут на одном из пяти пассажирских лифтов, а для различных грузов предусмотрен отдельный сервисный лифт и буферная зона разгрузки.
Geolog2 позволит покупателям и арендаторам экспериментировать с дизайном и наполнением своих офисов. Например, в здании можно обустроить деловое пространство с антресолью. Эта зона станет эффектным местом для ведения переговоров или мозговых штурмов команды.
Для удобства резидентов и их гостей в Geolog2 предусмотрена четырехуровневая парковка. В большом лобби сотрудники смогут встретить партнеров и провести встречу в бизнес-гостиной. После рабочего дня резидентам не потребуется спешить за покупками или на занятия спортом в другую часть города. Первый этаж Geolog2 займут кафе, второй — фитнес-центр.
Илья Давыдик, партнер и генеральный директор девелоперской компании Hutton:
— Бизнес-центр Geolog2, как и другие проекты девелоперской компании Hutton, спроектированы международными командами экспертов на рынке недвижимости с учетом инновационного подхода к архитектуре и технологиям. При этом главное, на что мы обращаем внимание в своей работе, — удовлетворение потребностей тех, кто станет резидентами наших зданий.
Поэтому мы спроектировали Geolog2 так, чтобы обеспечить сотрудниками максимальный уровень инсоляции, а также разработали общественные пространства в виде двухуровневого кафе в лобби, уютного фитнес-центра и террасы для резидентов, где они смогут расслабиться после рабочего дня и пообщаться с коллегами в неформальной обстановке с красивым видом. Мы разделили потоки, чтобы офисных сотрудников и топ-менеджеров не отвлекал обслуживающий персонал, для чего в здании предусмотрены отдельные сервисные лифты. Нам важно, чтобы люди с удовольствием шли на работу в офис в Geolog2, эффективно трудились и вели свои компании к успеху. Мы со своей стороны предлагаем для этого все условия.
Офис как вложение
По данным CORE.XP, на юго-западное направление за пределами ТТК приходится 23% (465 тыс. кв. м) от заявленного девелоперами объема новых офисов на 2023-2025 годы. При этом доля свободных офисов в Обручевском районе составляет порядка 13%. Это немногим выше среднего значения по субрынку (11,4%) и по Москве в целом (9,4%) в первом полугодии 2023 года.
Значительно изменилась стоимость офисов в Обручевском районе. Исследование CORE.XP показало, что средняя цена на офисы здесь за год выросла примерно на 27%. Рост цен на офисную недвижимость делает локацию интересной для потенциальных инвесторов, среди которых могут быть и физические лица.
Александр Антонов, партнер и вице-президент Hutton:
— В проекте Geolog2 продажи осуществляются в рамках 214-ФЗ с подписанием договоров долевого участия и использованием эскроу-счетов. Это создаст обеспечит прозрачную структуру сделки и дополнительную безопасность денежных средств покупателей. Для физических лиц это может стать хорошим инвестиционным инструментом за счет более высоких уровней доходности в сравнении с жилой недвижимостью.
Верность такой оценки подтвердил Дмитрий Клапша. «Доходность в офисах в два раза выше, чем в жилье. Кроме того, офисная недвижимость сейчас больше «растет» на этапе строительства, чем жилая», — пояснил глава Remain. По мнению Клапши, бизнес-центр Geolog2 представляет собой новое современное здание, которое может быть востребованным для покупки офисных помещений. «Сейчас на это есть спрос», — резюмировал эксперт.