Спрос на апартаменты в Петербурге не спешит возвращаться к докризисному уровню
В Санкт-Петербурге в январе-сентябре этого года было продано около 2000 апартаментов всех видов, следует из аналитических данных управляющей компании «МТЛ-апарт». Как отметили участники рынка во время делового завтрака BestBreakfast, в этом году продажи незначительно опережают показатели прошлого года. По данным «МТЛ-апарт», за весь 2022 г. было реализовано около 3000 апартаментов. При этом спрос не спешит возвращаться к докризисным показателям, которые наблюдались в 2020-2021 гг.
Генеральный директор «МТЛ-апарт» Николай Антонов отметил, что самый высокий спрос на апартаменты в городе наблюдался в 2020-2021 гг., когда было реализовано 4700 и 5500 юнитов соответственно. «Те застройщики, которые заложили проекты в 2019-2020 гг., угадали со спросом: в 2021 г. спрос на покупку был самым высоким, продажи достигли 5500 юнитов. Все те апартаменты, которые выходили на рынок в 2020-2021 гг., были распроданы. Но в дальнейшем спрос начал падать, а конкуренция на рынке – расти», – отметил Антонов. По данным аналитиков компании, в 2022 г. по сравнению с 2021 г. на фоне снижения активности частных инвесторов спрос на апартаменты провалился на 45%.
Аналитики компании Nikoliers, которые не учитывают оптовые сделки, зафиксировали объем розничных продаж за три квартала этого года в размере около 1400 лотов. Это на 9% больше, чем за январь-сентябрь в прошлом году. 62% (или 862 лотов) от общего объема сделок пришлось на сервисные апарт-отели. Спрос на них сократился по сравнению с аналогичным периодом 2022 г. на 6%, а по сравнению с 2021 г. – на 11%, отмечают в компании. В то же время спрос на несервисный формат апартаментов (псевдожилье) увеличился на 48% к аналогичному периоду 2022 г. и примерно в 2,5 раза к 2021 г. – до 534 лотов.
На фоне медленно восстанавливающегося спроса девелоперы замедлили вывод на рынок новых проектов. По данным Антонова, больше всего новых объектов было выведено в продажу в 2019 г. – около 11 000 юнитов за год. В пандемийные 2020-2021 г. вывод нового предложения снизился соответственно до 3000 и 5000 лотов. В 2022 г. в ожидании восстановления спроса застройщики вышли с предложением почти 7000 новых апартаментов. Но в этом году новое предложение пока составило лишь около 4000 юнитов.
В Nikoliers приводят схожие данные: за девять месяцев 2023 г. рынок городских апартаментов Санкт-Петербурга пополнился на 3700 лотов. Это в 2 раза меньше, чем за аналогичный период 2022 г. (7300 лотов). Причем подавляющая часть стартов пришлась уже на III квартал этого года (примерно 3000 лотов). Доминирующую долю в общем объеме заняли проекты сервисного формата (68%). Старт продаж был объявлен в проектах «Английский 30» (компания «Союз»), секция 4 проекта Project 6/3 (Golden age group), комплексе «17/33» (Element Development), Avenue Apart Pulkovo (DVA Group), Zoom Co-living, Ye's primorsky и «Вольта».
При этом девелоперы отмечают сложившуюся в городе высокую конкуренцию, в том числе и с собственными проектами. «Мы понимаем, что мы не хотим внутренней конкуренции. Рынок в Санкт-Петербурге нам уже менее интересен, чем другие регионы, потому что у нас два апарт-отеля уже реализовано, еще два находятся в стадии строительства и продаж. Поэтому мы очень аккуратно выбираем локации, чтобы не создавать внутреннюю конкуренцию», – прокомментировал директор по развитию сеть апарт-отелей YE'S Антон Агапов.
Цены на апартаменты в Петербурге за год практически не изменились. По данным вице-президента Becar Asset Management Ольги Шарыгиной, цена за 1 кв. м площади в апарт-отелях уровня «3 звезды» на конец III квартала составила 270 000 руб. и за год выросла лишь на 1%. В апарт-отелях уровня «4 звезды» цены за год не изменились и сейчас составляют в среднем 346 000 руб. за 1 кв. м. Стоимость сервисных апартаментов комфорт- и бизнес-класса за год увеличилась на 2-6% до 206 000 – 309 000 руб. В аналогичных категориях псевдожилья квадратные метры подорожали на 1-5% до 242 000 – 298 000 руб. «Мы ожидаем, что цены продолжат расти в пределах 2-4%, а спрос сохранится и даже вырастет на несколько процентов», – прокомментировала Шарыгина.
Участники рынка больше не ждут падения спроса на апартаменты со стороны частных инвесторов и рассчитывают на его дальнейшее устойчивое повышение. «Несмотря на вызовы последних лет апартаменты показали определенную стрессоустойчивость за счет своей гибкости. Апартаменты доказывают, что они успешно конкурируют с гостиничным сегментом в системе краткосрочной аренды и отбирают арендаторов у частных квартир в сегменте долгосрочной аренды. За счет своей гибкости они будут показывать устойчивый спрос», – считает директор по продажам DVA Group Алексей Бушуев.
Руководитель департамента исследований Nikoliers в Санкт-Петербурге Алина Базаева уверена, что в ближайшие годы вектор развития рынка апартаментов Санкт-Петербурга будет лежать в направлении создания апарт-отелей, то есть доходного инструмента, а не альтернативы покупке квартиры (псевдожилья). Эксперт напоминает, что главной причиной динамичного развития апарт-отелей в Санкт-Петербурге в последние годы была нехватка и морально устаревший номерной фонд гостиниц среднего ценового сегмента. И этот тренд пока не исчерпал себя.