Не мытьём, так…: почему Мытный двор опять сменил владельца и чем он известен?
Застройщик, известный по проекту «Невская ратуша», продал имущественный комплекс Мытного двора новому собственнику. Покупатель, занимающийся не только строительным, но и рыбным бизнесом, намерен оставить в силе планы предыдущего владельца и возвести элитное жилье за 10 млрд рублей. Эксперты оценили, с какими трудностями может столкнуться новый игрок и какие сюрпризы ждут будущих жильцов.
Группа компаний Formula City предпринимателя Юрия Грудина, который осенью прошлого года анонсировал вхождение в проект по созданию форелевой фермы в Ленобласти, приобрела имущественный комплекс Мытного двора и проектную документацию для элитного жилого комплекса на Евгеньевской улице, 2.
Продавцом выступило ООО «Охта Групп», в портфеле которого имеются, например, строительство административно-делового комплекса «Невская ратуша», клубный дом Art View House на набережной реки Мойки, 102 и земельные активы в 60 га в Новосаратовке.
Сумма сделки не разглашается, но, по оценкам экспертов, речь может идти о 2,5 млрд рублей. Сама Formula City планирует вложить в проект реконструкции комплекса 10 млрд. За эти деньги здесь появится элитное жильё, офисы, кладовые, паркинги.
Строительство предполагается начать во второй половине 2024 года, а пока ведётся предварительная работа. Примечательно, что архитектурный проект редевелопмента уже был одобрен Градсоветом в феврале 2023 года, но теперь впереди ещё градостроительная комиссия Смольного, которая может внести свои корректировки по социальным объектам.
Фермеры по совместительству
Каким конкретно в итоге будет проект, в Formula City пока не комментируют, но отмечают, что сейчас идёт предварительная работа, «пока все ко всему присматриваются».
В рамках концепции, представленной на Градсовете, предполагалось, что на территории комплекса появятся 32,3 тыс. «квадратов» жилья. Еще 3200 кв. м отведут под офисы, появится здесь и ресторан на 609 кв. м.
Здания будут четырёхэтажными, при этом на земельном участке располагается памятник регионального значения «Мытный двор» площадью 7900 «квадратов» на земле, которая находится в аренде у города. Проектное финансирование предоставлено ДОМ. РФ.
Formula City на строительном рынке известна по возведению апарт-отелей серии «YE S», есть у компании и курорт в Зеленогорске, а так же ещё и ЖК «Новый Колизей» на улице Восстания, 6А, располагающийся, как указано на сайте девелопера, в 1 минуте ходьбы от Невского проспекта. Этот же застройщик возвёл элитный ЖК «Life Приморский» на Приморском проспекте, 52 в пешей доступности от ЦПКио́ им. Кирова.
Как рассказал партнёр Юрия Грудина по рыбному бизнесу Максим Быков, для инвестиционного проекта в Ленобласти по выращиванию 7,5 тонн рыбы в настоящее время введён в эксплуатацию запланированный объём садковых мощностей, и в этому году уже началась реализация готовой продукции.
— В будущем, в рамках развития проекта, для жителей Приозерского района будет создано около 500 рабочих мест. В дальнейшем предприятие позволит увеличить объём выращиваемой форели в Ленинградской области вдвое, — подчеркнул он.
Строители-спекулянты?
ООО «Охта Групп», в свою очередь, приобрело Мытный двор только осенью 2021 года и могло теоретически это сделать, как считают собеседники 78.ru, для упаковки «продукта» и его дальнейшей перепродажи.
Как считает руководитель проектов отдела инвестиций NF Group в Петербурге Сергей Дуванов, для девелопера актив, безусловно, являлся профильным.
— Однако, компания имеет ряд проектов, которые начинали строиться в период более низких кредитных ставок и другой экономической реальности. Эти проекты ещё не завершены, и вероятно, с помощью продажи Мытного рынка «Охта Групп» снизила как собственную кредитную нагрузку, так и нагрузку на менеджмент, пополнив объём оборотных средств, которые будут направлены на завершение начатых проектов, — поясняет эксперт.
Не трудно понять, что речь как раз идёт о деньгах для масштабного проекта жилой застройки в Новосаратовке.
По оценкам Сергея Дуванова, стоимость сделки для Formula City составила около 2,5 млрд рублей. Конечно, достаточно весомую роль в этом сыграла нынешняя высокая кредитная ставка.
— Сумма сделки могла быть выше, но, как пишут СМИ, объект уже получил проектное финансирование. Это типичный девелоперский кейс, в котором Formula City берёт на себя ответственность и должна обеспечить доверие банка, что, скорее всего, уже было реализовано на момент заключения сделки, — рассуждает он.
Вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина отмечает, что для нового покупателя актив, прежде всего, был интересен своей локацией и ценой.
— Хотя я не могу назвать его профильным для Formula City: обычно у девелопера и его команды новое строительство, а тут точно потребуется редевелопмент и приспособление, — полагает она.
Потенциальные проблемы
Собеседники сходятся во мнении, что Formula City наконец-то получила шанс на реализацию знакового проекте в центре, в шаговой доступности от Невского проспекта. Но это может обернуться для компании и потенциальными проблемами.
— В локации уже есть конкуренты с интересными проектами. Совсем рядом находится YARD Residence Андрея Кошкина. Стоит отметить и апарт-отель VIDI. Ещё несколько лотов промышленных предприятий на Синопской набережной выставлялось некоторое время назад.
Локация крайне интересная для инвестиций. Два её самых существенных минуса — это пробки, парковки и, конечно, же, работа с охранными объектами, которых там очень много, — констатирует Ольга Шарыгина.
Сергей Дуванов напоминает, что здание Мытного рынка является объектом культурного наследия, и девелопмент потребует согласования изменений с КГА.
— Также часть помещений, порядка 15—20%, Мытного двора прежде находилось в собственности третьих лиц, и неясно, были ли они выкуплены ООО «Охта Групп». Это ключевая проблема, потому что если будут противники застройки, либо другие собственники будут иметь видение, отличное от девелопера, то это создаст дополнительные трудности, — отмечает он.
По словам эксперта, сложность заключается и в том, что историческая застройка подразумевает как сохранение внешнего вида объекта, так и договорённость с многочисленными соседями и масштабное обновление подземных коммуникаций. В проекте также есть достаточно крупная подземная часть, паркинги, и это может сильно увеличить стоимость квадратного метра.