Магистральный путь инвестирования
«Петербург — очень особенный город, — полагает Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент». — Для региональных покупателей покупка квартиры в Петербурге — это всегда множественные сценарии. Даже независимо от первоначальных намерений человек всегда рассматривает запасные варианты, так сказать, план «Б». Петербург — туристическая столица России. Он был и остаётся привлекательным городом. Независимо от местоположения объекта недвижимости, понятно, что можно приехать сюда на длительный срок, чтобы с толком, с чувством, с расстановкой осмотреть город. Побыть в нём столько, сколько душа пожелает. В этом отношении, даже если квартира приобретается для отложенного пользования, она всё равно рассматривается отчасти и как инвестиционная. У покупателя есть понимание, что он сможет её сдавать, предлагать под сдачу своим региональным друзьям-знакомым.
Конечно, в Петербурге у нас инвестиционный спрос активно теснят другие форматы. Появились совершенно новые форматы, такие как медицинский коворкинг. Относительно новые форматы, это складские помещения и офисно-складского назначения недвижимость. Которая продаётся в долях и является даже более понятной для людей бизнеса как средство сохранения своего капитала. Но, тем не менее, для массовой аудитории, для большого количества в первую очередь регионалов, это не так. На региональных рынках эти форматы ещё не присутствуют, покупатели их пока в своих регионах не видят. Зачастую, ещё не оценили прелесть такого пассивного получения дохода, какой, например, дают сервисные апартаменты.
Есть и ещё один аспект, который принимают во внимание при оценке доходности инвестиций — разная ставка налогообложения для жилой и нежилой недвижимости. И поэтому квартиры, конечно, остаются для массовой аудитории магистральным путём инвестирования.
У нас доля региональных сделок колеблется в пределах четверти продаж. В городе есть компании, которые имеют многолетнюю целенаправленную практику работы с региональными рынками. И у них доля региональных сделок намного выше. Поэтому в целом по Питеру, возможно, этот процент и выше».
«Я считаю, что Петербург — один из уникальных городов, — согласилась Яна Васильева, руководитель по продажам доходных проектов Becar Asset Management. — Помимо его туристической привлекательности, здесь высокая бизнес-привлекательность. И есть привлекательность в плане обучения, наши вузы в числе лучших в стране. Если говорить о загрузке отелей, у нас есть несколько отелей в Петербурге и в Москве. Например, наш отель на We&I by Vertical Большом Сампсониевском показывает рекордную загрузку — 79%. В допандемийное время 75% в среднем по городу считалось очень хорошим показателем. На Московском наш отель Vertical, который открылся в 2014 году, показывает чуть меньший процент загрузки — 70%. И в Москве, на Таганке Vertical Boutique, тоже порядка 70%.
Портрет инвестора меняется. Ещё два-три года назад у нас было достаточно большое количество инвесторов, которые брали объект в ипотеку, часто на последние деньги, и ожидали, что он сразу будет давать 30% доходности, покрывая ипотеку и ещё 100 тысяч рублей в месяц сверху приносить. Конечно, некоторые из этих инвесторов разочаровались. Потому что не всё быстро происходит. Чтобы апарт-отель стал популярным и высокодоходным, нужно время. Надо наладить рекламу, гостей привлечь. На это нужно порядка тех же двух-трёх лет. Поэтому сейчас, возможно, люди, у которых это последние деньги, не будут вкладываться в апартаменты».
Доходность отстаёт
Елена Дементьева, сооснователь агентства недвижимости «Надо брать», сочла нужным отдать должное другим городам, от которых Петербург отстаёт по доходности инвестиций в недвижимость.
«Что касается мнения о том, во что инвестировать в 2023 году, я согласна, что это недвижимость, — рассуждала она. — Другой разговор, что важна локация. В Петербурге, понятно это только центральные районы, потому что там очень хорошая доходность. Если говорить о клиентах, у которых нет возможности большого входа, кто не может покупать этажами, стояками и т.д., апарт-отели, то этих клиентов мы переориентируем на Краснодар, на Калининград. Там действительно небольшой вход и при этом очень большой чек посуточной аренды. И они у нас очень хорошо зарабатывают, если говорить про проценты годовых.
Мы считаем их заработок за календарный год, потому что летом чек посуточной аренды достаточно высокий, а зимой бывают такие ситуации, когда мы в полной просадке. У нас бывают даже минусовые месяцы, когда квартира отстояла, и не получилось её сдать и покрыть оплату коммунальных платежей. Но это всё клиенту летом, в сезон, сполна возвращается.
Кроме Краснодара и Калининграда, очень много каждый месяц мы продаём объектов в Москве. Инвесторы уходят в Москву, потому что там растёт быстрее недвижимость и доходность там выше. К сожалению. Хотя Петербург объявлен первым городом по посещению туристами.
Мы уже не живём в том мире, как в 2019 году, когда открываем карту Петербурга, просто пальцем тык, вот этот покупаем объект, и всё — он отрастает. Даже можем не анализировать. Сейчас аналитика очень серьёзная нужна при выборе объекта. Так как мы с клиентом работаем вдолгую: если он попал к нам, то мы ему даём весь сервис, то очень большая аналитика идёт по выбору объекта».
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов сделал акцент на резко упавшей доходности классического способа заработка — сдачи квартир в аренду. По его словам, она уже несколько лет не приносит доходность выше 3-4%. «Рынок аренды всегда испытывает большое давление на цены, — полагает он. — Например, в Петербурге, с точки зрения ежемесячных затрат, снимать квартиру в 2 раза дешевле, чем выплачивать ипотеку, если сопоставить средний платёж по аренде и по ипотеке в месяц. Поэтому перекрывать ипотеку арендой получиться только, если первоначальный взнос был большим, что уменьшает ипотечный платеж. Причем, такая картина характерна для всех крупных городов России. Краткосрочная сдача в аренду может приносить существенный доход, однако это требует от собственника вложений времени. Или передачи функции оперативного управления какому-либо посреднику, и тогда это снижает доходность».
В Петербурге, отметил Сергей Софронов, есть альтернативный и прекрасно работающий формат инвестиций — сервисные апартаменты. «Вот здесь доход от аренды может перекрывать даже ипотечные платежи, поскольку апарт-отели ставят цель максимально загрузки номерного фонда наиболее прибыльным форматом в соответствии с сезоном, — отметил он. И у нас есть статистика значительного, а в одном из проектов даже кратного, роста спроса на покупку апартаментов в ипотеку, чего раньше не наблюдалось. Инвесторам сегодня нужна стабильность дохода и внятные перспективы капитализации объекта инвестирования. — У сервисных апартаментов с этим все хорошо. Достаточно посмотреть на статистику ценообразования в ретроспективе последних пары лет, включая год текущий. У несервисных апартаментов ранее наблюдалось значительное снижение цен, вплоть до 25%. Поскольку этот формат для Петербурга менее привычен, но его предлагают некоторые московские застройщики, которые вышли на петербургский рынок. Исключение — апартаменты премиальные и рекреационные. Ценообразование строится на уникальности предложения и параметрах расположения. Это и обеспечивает капитализацию в дальнейшем. И здесь сервисная составляющая не особо востребована. Скорее, на уровне расширенного перечня услуг управляющих компаний для резидентов».
Другие участники круглого стола дополнили тему доходности апартаментов в Петербурге конкретными цифрами.
«У нас есть два понятных вида доходности, — объяснил Денис Розанов, руководитель отдела продаж апарт-отеля Well. — Это котловой метод, когда в управляющей компании есть, условно говоря, тысяча юнитов, 800 из них в настоящий момент находятся в управлении. И доход от этих 800 пропорционально квадратным метрам дольщиков, которые владеют тысячью апартаментов, распределяется между всеми инвесторами. Здесь мы точно знаем, что доход будет, но точно прогнозировать доходность в 2024 году мы не берёмся. При этом тем, кто хочет получить от нас конкретные цифры, мы предлагаем программу гарантированного дохода. Она распространяется на определённый пул апартаментов, ограниченный на текущий момент. Если изначально у нас было всего 100 таких апартаментов, то на текущий момент осталось всего 14. При входе на текущий момент в 9,4 млн рублей инвестор в течение трёх лет гарантировано будет зарабатывать 60 тысяч рублей в месяц. Чистыми на карту. Инвестору останется только заплатить налоги. Если принять во внимание капитализацию, то можно выйти на цифры порядка 15% годовых. Недвижимость в среднем каждую пятилетку удваивается в цене».
«У нас тоже есть программа гарантированной доходности, 80 тысяч рублей в месяц чистыми мы гарантируем на определённый пул апартаментов, — сообщил Александр Кравцов, управляющий партнер ГК Fizika Development. — Окупаемость получается 6-8 лет при стопроцентной оплате. Для частных инвесторов, у кого есть средства в пределах 10 млн рублей, вариант оптимальный. На самом деле чек входа гораздо ниже. Можно взять ипотеку, у нас 20%, как у коллег, ипотечных сделок. Можно пользоваться рассрочкой, после ввода мы будем предлагать ещё рассрочку некоторое время. Так что минимальный порог входа может быть 1,5-2 млн при средней стоимости лота в 9 млн.».
Представитель Fizika Development подчеркнул, что понятная доходность апартаментов стала одним из факторов, позволивших кратно нарастить темпы их продаж в текущем году. «Что касается апартаментов, то у нас 2023 год — рекордный, — заявил он. — Мы за три квартала реализовали в два раза больше по деньгам апартаментов, чем во всём 2022 году. Мы стартовали с продажами в феврале 2022 года, чуть больше полутора лет назад. Чек у нас вырос на 60%, если не больше. Стартовали со средним чеком 230, сейчас уже 390. И это не предел. У нас в сентябре средний чек 410 за метр квадратный. Поэтому я могу констатировать невероятный подъём в этом году. По крайней мере, в нашем проекте. Он находится в центре города и в тоже время это новостройка с использованием современных технологий и с выдержанной архитектурой. Поэтому у нас такой успех».
По словам Яны Васильевой, Becar также предлагает программы гарантированной доходности в гостиничном комплексе Digital Village Vertical. «Они разные, в зависимости от площади апартамента, — уточнила она. — Если взять, например, апартамент площадью 26 квадратных метров, он стоит сейчас в готовом уже отеле 8,9 млн рублей. Доходность составляет 65 тысяч рублей в месяц на два года. Это порядка 8,9% годовых. В дальнейшем, исходя из нашего опыта, будет 10-11% годовых спустя три года работы отеля. Это без капитализации».
Финансовая география
По поводу покупателей недвижимости из других регионов высказался и Иван Макаров, пресс-секретарь банка «Открытие» по СЗФО. «У нас, слава богу, исчезли клиенты, которых было много в середине нулевых, когда из Сибири какой-нибудь человек приезжал, заходил в банк с чемоданом денег и говорил: «Мне в ипотеку 40 двухкомнатных квартир», — рассказал он. На самом деле это очень большие риски для банка. Одно дело, когда человек на свои собственные деньги покупает 5 квартир, и другое — когда он 40 покупает в ипотеку. Да, мы всё понимаем, человек приехал из какого-то нефтеносного района, возможно, у него там очень хорошие заработки, но и у таких людей возникают порой различные неприятные ситуации. Но в целом, существенная часть ипотечных клиентов сейчас – это покупатели однокомнатной или двухкомнатной квартиры, проживающие в Сибири или на Урале».
Михаил Тихомиров, руководитель управления по работе с частными клиентами БКС Мир инвестиций в Санкт-Петербурге одним из главных направлений инвестиций крупных клиентов в последние полтора года назвал репатриацию российских активов. «Это перенос российских или квазироссийских ценных бумаг из внешних юрисдикций, многие из которых стали недружественными, сюда, внутрь России, — объяснил он. — Это, в первую очередь, государственные долги, долги крупных российских компаний, выпущенные в форме еврооблигаций, и акции российских компаний, которые традиционно раньше для привлечения внешнего инвестирования регистрировались в зарубежных юрисдикциях. Начало СВО полтора года назад разделило финансовую систему, в которую было встроено наше государство, на два мало сообщающихся сегмента. Это внешние рынки и внутрироссийский рынок. Российские активы, которые традиционно до СВО обращались по всему миру, оказались в подвешенном состоянии. Получилась абсолютно уникальная ситуация. Я работаю с инструментами фондового рынка с 2008 года, и никогда не было такого окна возможностей для крупных клиентов с определённым резидентством, в данном случае — российским. Когда они могли поступательно приобретать российские активы с колоссальными скидками. Российские долги на внешних площадках продавались с дисконтом 50-70%. Затем происходил их переток сюда, в Россию, где они имеют полную стоимость. За последние полтора года произошло три глобальных волны такой репатриации активов. Они были, действительно, очень выгодны, в том числе и для частных инвесторов. И сейчас мы наблюдаем уже завершение этой тенденции. Скорее всего, в конце этого года, может быть, в начале следующего, произойдёт финальный перенос тех активов, которые должны быть размещены в России, на Родину. Соответственно, это окно возможностей закроется. Мы ожидаем колоссального высвобождения инвестиционных ресурсов после завершения вот этого процесса».
Другой важной тенденцией, считает Михаил Тихомиров, стал уход крупных клиентов в ликвидность. «Сейчас состоятельные клиенты выбирают инструменты денежного рынка, ультракороткие депозиты, краткосрочные облигации, репо с центральным контрагентом, — перечислил он. — Это то, что позволяет вашим деньгам находится в постоянном доступе, уровень ликвидности один день. И при этом получать стоимость денег на эти инструменты. Потому что крупные клиенты ожидают значительного изменения финансовых условий как в нашей стране, так и во внешних юрисдикциях».
По мнению эксперта, такое поведение состоятельных клиентов означает, что они готовятся к закупке активов, когда для этого сложатся подходящие условия. Например, при укреплении рубля они в какой-то момент начнут покупать подешевевшую валюту.