Неоклассика у воды. Бывшее учебное здание на канале Грибоедова пустят с молотка
Российский аукционный дом по поручению «Почты России» выставляет на торги неиспользуемое здание в Адмиралтейском районе Петербурга, на проспекте Римского-Корсакова, 69, лит. А, с земельным участком под ним.
В доме пять этажей, в том числе подземный. Общая площадь здания — 3,48 тыс. м2, площадь участка — 0,1 га. Сейчас здание не используется, однако обеспечено всеми необходимыми коммуникациями и находится, по оценке РАД, в удовлетворительном состоянии. Но новому собственнику придется делать ремонт и полностью менять инженерные сети. Аукцион назначен на 18 декабря и стартует с отметки 252 млн рублей.
Здание без охранного статуса
Опрошенные «Новым проспектом» эксперты уверены, что выставленный на продажу объект «привлекательный» и «перспективный». Одним из плюсов здания они называют отсутствие охранного статуса.
«Если объект не относится к памятникам культуры, с ним можно работать», — говорит вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
В РАД подтвердили, что дом на Римского-Корсакова не относится к объектам культурного наследия, хотя и расположен в границах охранной зоны. Тем не менее к его реконструкции будут выдвигаться особые требования.
«Зато отсутствие статуса «объект культурного наследия» существенно сократит путь согласования проекта реконструкции в государственных инстанциях», — уточняет руководитель департамента по работе с корпоративными клиентами РАД Елена Тарасова.
В центре истории
Еще одним плюсом здания является его локация. Здание расположено в исторической части Петербурга, вблизи знаковых культурных и общественных пространств: Мариинского театра, Новой Голландии, Никольского сада и Никольского морского собора. «Из окон открывается вид на канал Грибоедова и Аларчин мост», — добавляет Елена Тарасова.
«У лота привлекательная локация: помимо того, что туристам интересна Коломна, в данной зоне успешно работают несколько гостиниц», — подтверждает партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин.
Офис или гостиница
Наиболее целесообразным эксперты считают приспособление здания под офисную или гостиничную функцию.
«Вариант с гостиницей более интересен с точки зрения инвестирования, поскольку часть помещений имеет вид на воду. Использование под офис осложнит отсутствие собственной парковки и удаленность от метро и Садовой улицы», — рассуждает руководитель проектов отдела инвестиций NF Group в Санкт-Петербурге Сергей Дуванов. Однако, по словам Валерия Трушина, относительно небольшая площадь здания может «ограничить возврат инвестиций потенциально невысокой номерной емкостью».
«Для данной локации и с учетом конструктива здания имеет смысл рассматривать создание офисов, отеля или административного здания крупной компании», — согласна с коллегой Ольга Шарыгина.
Привлекательная цена
Между тем стартовую цену — около 70 тыс. рублей за 1 м2 — аналитики считают высокой. «Стартовая цена для такого лота находится на верхней рыночной границе, но является заградительной для инвестора: потенциальный объем инвестиций в само здание будет точно больше, чем цена покупки», — уверен Валерий Трушин.
«Срок эксплуатации здания приближается к 100 годам, поэтому необходимо его тщательное обследование на предмет сохранения фундамента и необходимости замены перекрытий», — указывает Сергей Дуванов.
«Приспособление объекта под современную функцию может обойтись новому собственнику в 60-80 тыс. рублей за 1 м² общей площади с учетом ремонта и замены инженерных коммуникаций», — подсчитала Ольга Шарыгина. В целом же эксперты считают объект привлекательным и не исключают, что он уйдет с первых же торгов.
СПРАВКА НОВОГО ПРОСПЕКТА
Выставляемое на торги здание было построено в 1936 году на набережной канала Грибоедова на месте рухнувшего по неизвестным причинам еще в 20-е годы прошлого века шестиэтажного дома. В 30-е годы в Ленинграде шло массовое строительство новых школ, и одну из них, для нужд Октябрьского района, было решено создать на месте неиспользуемых и законсервированных руин старой постройки.
Проект в стиле сталинского неоклассицизма выполнили сотрудники Мастерской №5 «Ленпроекта» — архитекторы Дмитрий Лебединский и Артемий Нагорный. В 1936 году средняя школа №22 уже принимала новых учеников, а в 50-е годы в здании размещалась мужская школа.
В начале 1970-х годов на канал Грибоедова перевели учреждение среднего профессионального образования — ПТУ №87, которое готовило рабочие кадры для системы связи, а в 1990 году передали на баланс «Ленпочты». Еще в начале 2000-х профильное профтехучилище функционировало, но уже в статусе лицея.
В 2008 году лицей был присоединен к другому профессиональному училищу — Колледжу информационных технологий, расположенному на Загребском бульваре. С тех пор здание пустует. В середине прошлого десятилетия почтовое ведомство размышляло о том, чтобы отремонтировать здание и приспособить его под свои нужды, однако проект так и не был реализован.