Обманчивые ПИФы. Почему инструмент стал не лучшей инвестицией во время волатильности
Говоря о рисках инвестиций в разные инструменты, всегда нужно помнить о том, что выбор самих объектов для покупки, как и стратегий, всегда зависит от целей не меньше, чем от рыночной конъюнктуры. Президент Becar Asset Management Александр Шарапов на примере двух сегментов – складов и апарт-отелей – показывает, как законы работы рынка инвестиций изменились под влиянием экономических потрясений последних лет.
Сливки, которые не снять
То, что хорошо работает на падающем рынке, не всегда будет оправдано, когда тренд меняется на «бычий». Склады в последние три года стали одним из самых активно развивающихся сегментов рынка коммерческой недвижимости. Огромный спрос привел к рекордному подорожанию площадей – на 67% только за последний год. Став самым быстрорастущим сегментом рынка коммерческой недвижимости, склады были все еще недоступны для небольших частных инвесторов. До тех пор, пока на рынке не стали распространяться ПИФы недвижимости.
Интерес к ним со стороны инвесторов последовал за невероятным пост-ковидным ажиотажем и на фоне роста популярности e-commerce. Вакантность на рынке, по последним данным, находится на рекордно низком уровне в 0,4%, а ставки аренды выросли на 30% с начала года. Но только вот инвесторы в складские ПИФы это вряд ли заметят.
Как правило договоры аренды складов подписывается на несколько лет – как правило, на 3-5. Поэтому оперативно отреагировать на резко меняющиеся рыночные условия при высокой, например, как сейчас инфляции они не могут. С другой стороны, в периоды стагнации или рецессии такой тип инвестиций – один из самых надежных.
Для сравнения, на рынке жилья договор можно перезаключить за 2 месяца, тогда как отели используют динамическую систему ценообразования в зависимости от загрузки, дня недели и сезона.
Не в пользу ПИФов говорит та вещь, что их инвесторам приходится дважды платить за обслуживание. Сначала компании, управляющей объектом, а потом еще и комиссию самому фонду. В недвижимости инвестор либо платит только управляющей компании, либо вообще никому, если управляет сам.
Есть и схожие черты: и в апартах, и в ПИФах доходы инвесторов не детерминированы и носят волатильный характер. То есть активы в разное время могут давать разную доходность. Всё дело в гибкости возможного подхода.
Сплошные риски
Как правило, ПИФы находятся под управлением специализированной УК, которая и должна отвечать за обеспечение доходности. Но ее профессионализм может быть под вопросом – как правило такие компании не слишком публичны и не дают ретроспективной аналитики. Структура расчета самой доходности фонды тоже не всегда ясна: взята ли за основу, например, рыночная цена, оценочная или кадастровая. Различии между ними могут достигать десятков процентов.
Огромный риск при работе с ПИФами недвижимости состоит не только в том, что это занятие требует постоянного внимания. Значительная их часть создана крупными корпорациями, чья цель поместить в такой фонд свою недвижимость для оптимизации налогообложения. Небольших частных инвесторов могут туда пригласить формально, а их доход будет последним в списке KPI для УК.
В этом году апарт-отели продемонстрировали динамику роста ничуть не хуже, чем склады. Причем восстановление в сегменте происходит быстрее, чем в целом на гостиничном рынке. Например, в начале этого года разрыв в заполняемости между классическими и апарт-отелями составил десятки процентов, а впоследствии этот разрыв сохранился. Пошли вверх и ставка – в коливингах и современных лайфстайл-отелях это происходит заметно быстрее, а апарт-отели к тому же могут лавировать между дорогим краткосрочным проживанием и более дешевыми арендами на месяц и более.
Недавно ЦБ опять повысил прогноз по инфляции – в этот раз до 7-7,5%. Но с учетом ключевой ставки в 15% можно ждать, что ее реальный уровень будет стремиться именно к этому значению. И пока доходная недвижимость будет успешно отыгрывать инфляционные риски, более стабильным, но неповоротливым ПИФам останется радовать «доходами из прошлого» и выходить разве что в ноль.