Эксперты Северо-Запада обозначили направления развития отрасли на 2024 год
"Российская газета" совместно с порталом "ТТ Финанс" провели круглый стол, посвященный предварительным итогам года на рынке жилого строительства Санкт-Петербурга. В целом год для участников стола сложился удачно. Во что еще в январе верилось с трудом.
Превышение плана легко предсказывалось
Генеральный директор СРО А "Объединение строителей СПб" Алексей Белоусов отмечает, что уходящий год можно считать довольно успешным для отрасли, хотя бы только потому, что он не принес каких-либо серьезных потрясений.
"Если на таком же круглом столе год назад мы не скрывали беспокойства в преддверии 2023 года и делились почти мрачными ожиданиями, то теперь можно признать, что эти опасения были избыточными, - говорит глава Ассоциации. - Можно констатировать тот факт, что устойчивость строительного комплекса Санкт-Петербурга и Ленобласти оказалась достаточно высокой перед вызовами времени".
Эксперт назвал два важных для настроений в отрасли момента. Весьма серьезный всплеск по продажам наблюдался летом, что косвенно связано с ростом инфляционных настроений у населения. А в последние дни года ожидается всплеск, носящий уже преимущественно сезонный характер. Хотя свою роль сыграет и потенциальное ограничение программ ипотечной господдержки. Не секрет, что именно эти программы обеспечивают преимущественную долю спроса, и покупатели приложат усилия, чтобы успеть "в последний вагон".
Ожидается, что довольно беспокойным для застройщиков окажется и начало следующего года. Особенно в свете озвученных на разных уровнях власти инициатив по поводу контроля вымываемых из бюджета льготной ипотекой средств. "Хотя на самом деле, это относительно небольшие суммы на фоне средств, которые в бюджет возвращаются строительством жилой недвижимости", - рассуждает руководитель объединения.
Со своей стороны, начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент" Светлана Денисова уточняет, что город досрочно - в начале ноября - выполнил годовые планы по вводу жилья: 2,7 млн кв. метров. "Правда, это были самые низкие планы за несколько лет, - подчеркивает эксперт. - И в течение уходящего года рынку нормально функционировать позволило существенное сокращение предложения: от года к году на миллион квадратных метров. Продажи шли, но новые объекты стройкомпаниями выставлялись на продажи осторожно и аккуратно. И преимущественно - новые очереди в ранее начатых объектах, а не новые локации".
То есть если в 2022 году по ноябрю в стройке находилось объектов на 8,353 млн кв. метров, то в ноябре 2023 года - 7,3 млн кв. метров. Минус целый миллион. Что помогало участникам рынка работать в спокойном режиме, без потрясений и ценовых колебаний. С одной стороны, строителей подпирает высокая и все время растущая себестоимость работ и стройматериалов. С другой, в начале 2023 года у профессионального сообщества копились существенные опасения по поводу дальнейшего платежеспособного спроса. Впрочем, благодаря ключевым драйверам - госипотеке и расширению аудитории по семейной ипотеке - рынок продемонстрировал результаты выше ожиданий, остался в практически обычных показателях.
"И все же по сравнению, например, с 10 месяцами 2021 года выполнено 84 процента объема заключенных ДДУ, по сумме это 94 процента. При этом 2021 год не являлся рекордным, рекорд был поставлен в 2019 году, и здесь сравнение оказалось бы более удручающим", - оговаривается Светлана Денисова.
Тем не менее на рынке фиксируется адаптация покупателей к новой повестке. Горожане перестали ждать волшебного "обвала цен". Начиная с августа спрос, простимулированный снижением рубля и ужесточением условий по ипотеке, оказался рекордным. Активность рынка остается высокой вот уже четвертый месяц - у нас это также объясняется близким вводом третьей очереди в "Огнях Залива". Впрочем, "Дом БФА в Озерках" - объект бизнес-класса - тоже вызывает большой интерес.
Город не отдает "серый пояс"
Коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов признается, что его компания не разделяет опасения части покупателей относительно падения цен на недвижимость. Цены не упали, а наоборот, выросли сопоставимо уровню инфляции: если сравнивать с ноябрем 2022 года, рост составил приблизительно 7,5 процента.
Где-то с 218 тысяч до 234 тысяч рублей за квадратный метр. Безусловно, это средний показатель по рынку и в разных проектах динамика может отличаться. Доля ипотечных сделок год к году выросла с 73 до 83 процента.
"В целом 2023 год оказывается более спокойным, без резких потрясений, и более позитивным по новостному фону, чем 2022-й. И по всем показателям компания фиксирует положительную динамику", - рассказывает коммерческий директор.
Спрос на рынке Санкт-Петербурга вырос примерно на 12 процентов: за последние 11 месяцев зарегистрировано порядка 50 тысяч сделок против 44,7 тысяч сделок за аналогичный период предшествующего года. Ну и, безусловно, ожидается, что показатели декабря окажутся заметно лучше предыдущего аналогичного временного отрезка. По объемам ввода жилья в Санкт-Петербурге в 2023 году также положительная динамика: на 1 декабря введено чуть больше 3 млн кв. метров, в прошлом году на эту дату - 2,8 млн кв. метров. Во многом успешность 2023 года объясняется заделами по проектам, стартовавшими в 2020-2021 годах. В перспективе же рынок объективно ждет снижение объемов ввода.
Здесь свою роль играют различные ограничения, как с точки зрения согласования разрешительной документации, так и ставок проектного финансирования, выросших вслед за ставкой ЦБ.?Откровенный дефицит участков под застройку в развитых локациях города вынуждает застройщиков наращивать объемы строительства за КАД. И последние изменения в Генплан Петербурга подтверждают, что идея переноса "серого пояса" за границы города не находит пока властной поддержки. "Стремление к развитию промышленности и новых центров занятости - положительная тенденция, но сейчас большое количество промышленных зон передано под складские площади, а хотелось бы увидеть современные промышленные производства", - считает Сергей Софронов.
Для группы компаний 2023 год был в целом успешным. Мы вывели в продажу два новых проекта. Один из них - проект бизнес-класса в Центральном районе, где новое строительств сейчас в большом дефиците и спрос опережает плановые показатели. Второй - большой малоэтажный проект комфорт-класса в Московском районе на Пулковском шоссе.
"С учетом высокой степени готовности многих других проектов, а также увеличившегося спроса, ситуация позволяет нам за год в среднем по портфелю прогнозировать увеличение выручки на 38 процентов. То есть выше, чем в среднем по рынку, - говорит представитель строительной группы. - Конечно, мы подтверждаем тренд, что сегодня прежде всего востребовано жилье, которое либо готово, либо вот-вот будет введено в эксплуатацию, поскольку на него можно взять более выгодную ипотеку, чем на вторичную недвижимость. При этом на первичном рынке качество заметно лучше, чем на вторичном, и не трудно найти вариант, чтобы сразу после покупки вселиться".
Субсидируемую ипотеку переформатируют
Генеральный директор Агентства недвижимости ГК "КВС" Анжелика Альшаева докладывает, что все корпоративные планы на текущий момент выполнены - и по вводу, и по объему продаж. "Более того, нынешний год можно считать наиболее успешным для компании с точки зрения объемов реализации, - объясняет глава агентства. - Доля ипотечных сделок в новостройках компании достигла 76 процентов, но по месяцам динамика различалась. Так, в последние месяцы доля поднималась до 85 процентов".
В этом объеме семейной ипотеки оказалось около 40 процентов. И 46 процентов от всех кредитов - ипотека с господдержкой. Впрочем, на IT-ипотеку выпадает относительно невысокое число (3,8 процента), но это все равно больше, чем в прошлом году. И практически иссякла военная ипотека, хотя ранее процент был приличный. Средний первоначальный взнос на квартиры застройщика сейчас балансирует на уровне 23 процентов. И конечно, при законодательном увеличении его до 30 процентов часть потенциальных клиентов останутся "за бортом", определенного снижения продаж не избежать.
"Но не думаю, что провал окажется существенным. Тем более, что по нашим ожиданиям семейную ипотеку, благодаря ее повышенной социальной нагрузке, оставят в существующем виде. Но ипотеку с господдержкой, похоже, действительно будут всячески ухудшать для потенциальных покупателей, - предполагает Анжелика Альшаева. - Из трендов нынешнего года еще можно отметить рост доли региональных клиентов - конкретно в нашей компании - это не меньше 40 процентов, а порой и 43 процента".
С такой точки зрения Петербург не первое десятилетие служит городом, принимающим на постоянное жительство будущих пенсионеров со всего Севера. Соответственно, у города гораздо меньше проблем со спросом, чем у других регионов.
Следующий тренд, по словам Анжелики Альшаевой, связан с долей агентских сделок. Она поступательно пошла вверх и в некоторых компаниях достигла высоких 70 процентов. В строительной группе компаний этот показатель в среднем был около 35 процентов, а в текущей ситуации его удалось урегулировать до 40 процентов. Что касается роста цен, то в объектах комплексного освоения территорий ГК рост за этот год составил 10-12 процентов. "Но в вышедших на продажу новых объектах, например в Пушкине или на ул. Блюхера, рост цен идет более активно, - говорит гендиректор АН. - У людей есть деньги, а альтернатив недвижимости нет. Ценные бумаги или криптовалюта - дело очень рискованное. И в целом отмечаемые тенденции позволяют позитивно планировать и следующий год".
Ближе к сдаче объекта
Директор онлайн-агентства недвижимости и кредитования "Ипотека под опекой" Наталья Никитина обращает внимание на то, что в последние месяцы произошли определенные изменения в клиентских приоритетах. В частности, на рынке первичной недвижимости вырос интерес к готовому жилью.
"Так, по опыту моего агентства большинство сделок уходящего года предполагают приобретение вводимых в эксплуатацию в течение ближайшего полугодия объектов или уже сданного жилья. К новостройкам на стадии котлована приценивается незначительное число интересантов. Хотя до проектного финансирования в приоритете был как раз-таки котлован, - отмечает Наталья Никитина. - Прежде между разными стадиями стройки был ощутимый разрыв цен. Сегодня же, когда разница составляет 10-15 процентов, люди предпочитают голосовать деньгами за готовое жилье". Тем более, сейчас граждане предпочитают не копить, а вкладываться в любые инструменты, хоть в какой-то мере защищающие от инфляции, и частные инвесторы вернулись на рынок недвижимости. Что также увеличивает привлекательность объектов повышенной степени готовности, поскольку такой выбор приближает возможность сдавать объект в аренду.
Такой подход распространяется и на сделки, когда с инвестиционным прицелом бралась ипотека. Тем более, сейчас можно найти варианты, когда удается сдать дороже ежемесячного ипотечного платежа. Например, в случаях, если на объекте есть интересная программа типа субсидированной ставки от застройщика.
"В целом уходящий год обошелся без существенных спадов покупательской активности. Сейчас даже можно говорить уже об ажиотаже, подогреваемом слухами о сворачивании ипотечных субсидируемых программ, - поясняет риелтор. Но по личному ощущению Натальи Никитиной новации не будут касаться семейной ипотеки - демографические проблемы стоят перед страной достаточно остро.
Если же рассматривать обещанные изменения по госипотеке, то увеличение первоначального взноса выглядит не столь пугающе. "Это существенно не снизит покупательскую активность. Для нашего агентства нормально, когда клиент делает взнос даже выше 30 процентов. Соответственно, в этом году у нас средний взнос варьируется на горизонте 27 процентов", - поясняет Наталья Никитина. А вот снижение лимита до шести миллионов рублей ударит очень сильно. И в первую очередь по Москве и Санкт-Петербургу, где цены на неоднокомнатные квартиры зачастую выше названной планки.
Хороший кейс год кормит
Директор по продажам строительного холдинга "Сенатор" Олег Добродеев констатирует что тренды у застройщиков в 2023 году, несмотря на отдельные специализации, наблюдались достаточно общие.
"И мы ставили рекорды по выручке, и с августа получили взрывные продажи, все действительно так. И этому способствовали объективные предпосылки: высокая готовность проектов и продукт, который мы предлагали рынку, а также быстрая адаптация к меняющимся условиям. К слову, компания двигается в сторону рекреационных проектов, где будет сделан больший акцент на отдыхе и оздоровительных функциях. Также наши будущие проекты - преимущественно апартаменты, и мы не питаем иллюзий, а планы не выстраиваем на гипотезах, будто государство привнесет в поддержку строительной отрасли новые драйверы. В любом случае госпрограммы на апартаменты не распространяются. И мы понимаем, как с этим правильно работать.
В общем, при такой ситуации застройщику, кроме просто строительства, необходимо развиваться и повышать востребованность производимого продукта. И для поддержания стабильных продаж в сегодняшней рыночной ситуации нащупаны триггеры.
В первую очередь синергия застройщика и банка. Например, сложился "очень крутой" совместный кейс строительного холдинга и ДОМ.РФ, и это не самый распространенный продукт для Санкт-Петербурга - кредитование капитального ремонта". Точнее говоря, в нашем регионе любой застройщик может вести капремонт некоего санатория. Но купить в ипотеку номер в этом санатории обычно граждане не вправе. Потому что de-jure это вторичка и, соответственно, любой банк потребует отчет об оценке, что становится непреодолимым препятствием, так как объект в процессе строительства всегда оценивается ниже.
"Но совместно с банком нам удалось разработать специальную программу, делающую вышеназванные сделки возможными и интересными покупателям. Эта программа позволила прибавить к наблюдавшемуся уровню продаж еще порядка 45 процентов сделок. И планы у нас на следующий год тоже больше, чем на этот - минимум три крупных старта продаж", - заявляет Олег Добродеев.
С рассрочкой и без
Руководитель по продажам доходных проектов Becar Asset Management Яна Лепёшина соглашается, что ушел в прошлое термин "эконом-класс". Но это не значит, что застройщики не возводят относительно дешевые проекты. Поэтому, говорить о цифрах "в среднем по первичному рынку" довольно затруднительно. Наши аналитики сделали отчет за 10 месяцев, и мы видим, что рост цен во всех сегментах, от комфорта до элит, в пределах 7-7,5 процента. Есть отдельные проекты, в отдельных локациях, где в жилой недвижимости рост был порядка 3-4 процента, а в апартаментах случился 10 и более.
"Конкретно в нашем проекте Digital Village Vertical на Орджоникидзе, рост стоимости оказался выше - с учетом нескольких внеплановых повышений с середины лета - более 10 процентов, - приводит цифры представитель компании. - Но до середины лета спрос на апартаменты повышенной активностью не отмечался, держался в прогнозных границах. Отчасти из-за высокой доли субсидированной ипотеки концентрировался на обычных новостройках".
При этом важно отметить, что рынок апартаментов живет без льготной ипотеки больше двух лет и уже приноровился обходиться.
В части продаж клиентам предлагаются различные альтернативы, такие как рассрочки или другие варианты ипотеки. Например, у компании, в рамках партнерства с Банком "Санкт-Петербург", работает программа, по которой ставка составляет три процента до ввода объекта в эксплуатацию. А если объект готовый, ставка в три процента действует до трех лет. В таком варианте "банковской рассрочки" у застройщика снижаются риски по возникновению задолженности клиентов. Деньги в компанию поступают из банка, после окончания льготного периода для клиента, сначала застройщик получает только первый взнос своего покупателя. В то же время девелопер вынужден оперировать и программами рассрочки. Упор сделан на продукты без удорожания (как при единовременной стопроцентной оплате) и без промежуточных платежей. Такие щадящие условия не столь выгодны компании, но работают на кардинальное увеличение спроса.
Сейчас рынок, в целом, не настроен на спекулятивные сделки. Их время позади. Важно понимать, что в недвижимости сохраняются и преумножаться ваши накопления, но ключевым источником получения дохода является сдача в аренду. И апарт-отели (аккредитованные) являясь, во-первых, абсолютно легитимным способом получения такого дохода, еще и показывают цифры выше, чем просто квартиры. В целом рынок отелей в 2023 году в плане аренды чувствовал себя прекрасно, в сезон - загрузка составляла и более 95 процентов, а это значит, цифры доходности приятно порадовали наших инвесторов.
В апартаментах важен формат - сейчас бОльшая часть путешественников, это новое поколение - они не хотят жить в классических морально устаревших отелях, им важен digital во всем: то есть управление с телефона, возможность найти единомышленников, коммьюнити, желание не тратить кучу времени на дорогу и при желании сходить в спортзал или провести рабочую встречу прямо в объекте, где живешь, такие форматы коливингов позволяют все это организовать. Поэтому рекомендация всем потенциальным инвесторам, смотрите на концепцию проекта и опыт управляющей компании, которая и будет обеспечивать доходность частным инвесторам.
Загородный рынок дождался клиентов
Несмотря на ограничения ЦБ, льготная ипотека продолжает набирать обороты, говорит генеральный директор ООО "ВсевРиэлт" Светлана Белова. И все больше граждан спешат воспользоваться льготными ставками. "В нашей практике превалируют покупки у застройщика. Обычно это долгосрочные вложения в недвижимость на высоких стадиях готовности, чтобы квартира стала своей как можно быстрее. Получение ключей в 2025 году потребителям не особо интересно, - рассказывает Светлана Белова. - Более того, сейчас есть застройщики, оформившие право собственности на себя и предлагающие практически готовые квартиры, при этом оформление идет в рамках льготной ипотеки и даже, случается, с субсидированием ставки от застройщика".
При этом все льготы распространяются на жилье как в Санкт-Петербурге, так и в Ленобласти, земельные участки не являются исключением. В определенных ситуациях возможна и так называемая сельская ипотека с низкими ставками - три процента, но по этой программе недвижимость должна находиться в сельской местности. По сельской ипотеке также можно построить жилой дом, здесь не имеет значения, на каком земельном участке будет построен жилой дом (ИЖС или СНТ), единственное требование - это строительство жилого дома только силами аккредитованного банком подрядчика.
Не менее интересны и востребованы нашими клиентами другие программы льготного кредитования, со ставками от пяти процентов. "Получить кредит на постройку жилого дома можно и на участках, находящихся на землях сельскохозяйственного назначения, предназначенных для ведения садоводства и огородничества. Но именно жилого дома, - поясняет специалист. - Это вопрос не качества объекта, а его статуса в выписке из ЕГРН. На строительство нежилого дома (дачи) банки ипотеку не дают". Строительство своими силами отличается от привлечения подрядчика только сроками ввода в эксплуатацию - обычно банк дает на это один год, при заказе строительства жилого дома у подрядной организации - до двух лет.
"Не устаю повторять - можно построить трехкомнатный загородный дом, что по стоимости будет соизмеримо с ценой однокомнатной квартиры в Петербурге", - отмечает эксперт.
С нарастающими показателями
В свою очередь руководитель направления Развития партнерских продаж Банк "ДОМ.РФ" Владимир Куприянов сообщает, что каждый из 11 месяцев текущего года подразделение банка в Петербурге заканчивало с нарастающими показателями. По итогам декабря прогнозируется очередной рекорд по числу выдач и денежной массе. На первом месте по популярности находится семейная ипотека, далее по убывающей льготная ипотека и IT-ипотека.
Свои ожидания дальнейшего наращивания объемов кредитования в следующем году петербургский дивизион банка связывает с развитием формата Trade-In. "Клиенты, которые хотят улучшить жилищные условия, ориентируются на готовое жилье, либо на жилье с минимальным сроком ввода. Поэтому данный продукт (только на ДДУ) мы с сентября активно продвигаем. И ожидаем всплеска сделок в следующем году", - поясняет Владимир Куприянов.
Следующим драйвером будущего года специалист называет ИЖС. Не обратить внимание на то, что направление активно набирает обороты, нельзя. "Наш прогноз, 2024 год будет Годом ИЖС", - утверждает эксперт.