Рынок апартов Петербурга завершил 2023 год на волне роста спроса
Итоги 2023 года и планы на 2024-й обсуждали участники организованного "Деловым Петербургом" круглого стола, посвящённого рынку апартаментов.
"Мы увидели активизацию спроса во втором полугодии, в последние месяцы. Общий показатель спроса по итогам года прогнозируем на уровне 3500 юнитов, по итогам 2022-го было 2600 юнитов", — рассказала руководитель Консалтингового центра "Петербургская Недвижимость" (Setl Group) Ольга Трошева.
"Что поддерживало спрос? Безусловно, общая ситуация, стремление покупателей сберегать, формировать пассивный доход. Этому тренду уже не первый год. Также спрос поддерживала гибкость застройщиков в плане условий продаж. Хотя ипотека в этом сегменте предоставляется по относительно высоким ставкам, порядка 30% сделок всё равно проходит с ипотекой — конечно, не по рыночной ставке, а по ставке, которая субсидируется, со спецусловиями. Спрос поддерживала и рассрочка. Активизировались программы гарантированного дохода, которые предоставляются на более 50% проектов на один, два года", — добавила Ольга Трошева.
Среди тенденций она также отметила увеличение количества покупателей из других регионов, включая Москву.
"Рынок сейчас очень интересный. Мы видим, как невероятно вырос спрос у застройщиков на формат сервисных апартаментов в Петербурге, в регионах, странах СНГ. Это происходит в том числе на фоне падающего интереса к классическим отелям. Инвесторы в этом сегменте подходят к выбору апартаментов очень аккуратно, избирательно. Особенно в Петербурге, городе, который является колыбелью формата, где самое большое предложение подобных объектов. Они задают очень правильные и профессиональные вопросы, спрашивают про доходные программы, про управляющую компанию, про инфраструктуру и т.п. То есть их интересует уже не столько вид из окна или высота потолков, их интересует доходность. Что касается арендаторов, мы были невероятно удивлены операционными результатами. Загрузка на текущий момент в среднем по сети составляет 92%, такого показателя не было за всю историю существования компании. Обычно в октябре-ноябре идёт снижение, в этом году мы его не увидели. Также в этом году мы достигли рекордных показателей с точки зрения посуточной аренды — порядка 40% апартаментов в нашем управлении сдавались в краткосрочную аренду, что, безусловно, оказало влияние и на доходность для собственников, и на операционные показатели управляющей компании. В целом, год получился невероятно успешным", — сообщил директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Антон Агапов.
В то же время новые проекты в Петербурге YE’S рассматривает "во вторую очередь". Приоритет — на регионах. Это Сочи, Краснодар, южное направление в целом, Екатеринбург, Калининград. На данный момент YE’S уже заявил проекты в Казани и Владивостоке.
Апартаменты в строительстве
Новые проекты в Петербурге рассматривает RBI PM (входит в Группу RBI). "Но мы рассматриваем не любые участки, а действительно интересные — по локации, по экономике и прочему. Процесс отбора участков и проектов — длительный, как только мы сможем сообщить о конкретных сделках, мы обязательно это сделаем, а пока что находимся в стадии переговоров. Конечно, на 2024 год мы поставили и амбициозные планы по показателям управляющей компании, хотя и итоги этого года нас очень радуют. По сравнению с прошлым годом в этом году загрузка наших объектов выросла на 18% и составила 91%. ADR вырос на 24%, RevPAR вырос на 42% в отеле ARTSTUDIO Moskovsky на Заозерной улице и на 38% — в отеле ARTSTUDIO Nevsky на 2-й Советской. Уровень туристического спроса позволяет практически полностью перейти на модель посуточной аренды. В ARTSTUDIO Nevsky мы целиком перешли на краткосрочную аренду ещё в мае этого года. В ARTSTUDIO Moskovsky соотношение долгосрочных договоров к краткосрочным — 30% на 70%, хотя ещё несколько месяцев назад было наоборот", — рассказала директор RBI PM Евгения Мироненко.
Руководитель отдела продаж DVA Group Алексей Бушуев уверен в том, что развитие сегмента продолжится. В этом году компания вышла на рынок с первым проектом.
"Не могу сказать, что мы выходили на рынок осознанно — у нас была возможность взять площадку с разрешением на строительство гостиницы, мы её взяли. Пришлось быстро разбираться с тем, что это вообще такое, делать концепцию и прочее. Первые ощущения: сервисные апартаменты — это круто, спрос на них точно есть, особенно на объекты с грамотной концепцией в локации, которую можно обосновать инвесторам, доказать хорошую заполняемость, туристический поток, потенциал по среднесрочной и долгосрочной аренде. В такие проекты инвесторы верят и охотно в них заходят, в том числе — иногородние. "На пользу сегменту работает и та гибкость, которую показали апартаменты во время пандемии, после начала СВО, то, как они подстраивались под любые ситуации и выходили из них с хорошим, стабильным доходом для инвесторов", — считает Алексей Бушуев. — Сейчас мы осознанно смотрим площадки под сервисные апартаменты и ведём переговоры по ряду площадок как в центре города, так и в спальных районах".
У компании ПСК, которая развивает свою сеть апарт-отелей Avenir, — другое видение.
"Сегодня мы как застройщик в первую очередь смотрим на жилищное строительство, поскольку это намного проще. В жилищном строительстве есть различные программы ипотеки с господдержкой, в целом жильё, очевидно, будет более востребовано. Продавать апартаменты — действительно более сложная работа, чем продавать жильё. Тем более, что есть определённая тенденция к затовариванию — сейчас на рынок выходит большое количество новых проектов, в том числе не самых качественных. Получить разрешение на строительство по ним компании торопятся до нового года, чтобы не попасть под норму закона, по которой с 2024 года в отношении услуг застройщика апартаментов не будет действовать освобождение от уплаты НДС", — сообщил коммерческий директор ГК ПСК Сергей Софронов.
При этом итогами года в сегменте апартаментов в компании довольны. "По объему реализации к прошлому году мы выросли на 32%, позитивная ситуация и в сегменте аренды. Хотя мы вышли на аренду только в мае, мы показали очень высокие показатели по загрузке, до 95%, сейчас, в низком сезоне — до 85%", — рассказал Софронов.
"Нам, как и многим коллегам, 2023 год принёс приятные, неожиданные результаты. С середины лета у нас активно выросли продажи в проекте Digital Village Vertical. Инструменты для привлечения инвесторов сегодня отлажены — есть рассрочки, программы гарантированной доходности (мы предлагаем до 65 тыс. рублей), по программе с банком "Санкт-Петербург" предлагаем ипотечную ставку в 3% на готовый объект. Конечно, количество ипотечных сделок резко сократилось, раньше у нас их было порядка 80%, сейчас — порядка 20%, — рассказала руководитель по продажам доходных проектов Becar Asset Management Яна Лепёшина. — С точки зрения операционной деятельности мы видим этот год шикарным. Загрузка по краткосроку в пиковые даты сезона достигала 95%, показатель наших отелей в среднем по году — порядка 80%, что, конечно, радует — в допандемийные время средняя загрузка в Петербурге была 75%, она считалась хорошей".
До завершения своего проекта на улице Орджоникидзе компания новые проекты в Петербурге не рассматривает. "С регионами мы работаем по франшизе, недавно подписали договором с Казанью, на финальных стадиях — переговоры со Псковом, Новосибирском, смотрим в сторону Урала. Плюс, мы уже вышли за пределы России, построили один коливинг в Дубае, смотрим там новые участки", — добавила Яна Лепёшина.
Своим видением ситуации поделилась генеральный директор PLG Марина Павлюкевич.
"Первую очередь нашего проекта IN2IT мы заканчивали в достаточно сложное время в 2021 году, но смогли преодолеть все трудности и распродали практически все апартаменты к сдаче объекта в эксплуатацию. Со второй очередью получилось не так хорошо, на сегодняшний день в продаже остаётся порядка 12% номеров. В целом, конечно, нам осложнили ситуацию все эти "чёрные лебеди": разговоры о том, что рынок недвижимости скоро рухнет, а также привлекательные условия по депозитам — сегодня можно положить деньги на полгода по ставке до 16%. А теперь о хорошем — для нас это был прекрасный туристический сезон. Инвесторы номеров первой очереди апарт-отеля IN2IT с мая по август 2023-го года в среднем получили на 40% больше прибыли, чем за аналогичный период прошлого года. Показатели ADR и RevPAR увеличились на 30% по сравнению с высоким сезоном 2022-го года", — выступила Марина Павлюкевич.
Сегментация бизнеса
"Ключевая перспектива, которую можно отметить, — рынок будет чётко структурироваться. Одни игроки рынка апартаментов пойдут в управление, другие — в продажи, третьи — в девелопмент. Лично мы — в управление. Моё убеждение, что для конечных инвесторов объекты без целостного управления — больший риск. В своё время мы проходили это на бизнес-центрах. Тогда при классификации бизнес-центров, у которых было больше одного собственника, шло снижение на класс. Это объективная оценка, потому что на таких активах появляется фактор неопределённости, а сегодня всех собственников очень интересуют вопросы сохранения инвестиций, капитализации и надёжности. Вопросы доходности с нашими горками для многих уже являются вторичными. В первую очередь важно понимать, что объект существует, как единое целое, что он качественно управляется и что он будет дорожать, будет успешным. Именно с этим подходом мы, кстати, идём в регионы — у нас есть проект в Новосибирске, есть проект на Байкале, есть ещё серия проектов по регионам. Развитие в регионах — будущее сегмента", — считает генеральный директор компании VALO Service, председатель экспертного совета РГУД по апартаментам Константин Сторожев.
Завоевать свою долю рынка апартаментов стремятся не только застройщики с компетенциями в многоквартирном жилищном строительстве, но и те, кто работают на загородном рынке. Так, в этом году компания "ФАКТ" вывела на рынок загородный комплекс доходных апартаментов "КЛЮЧ.Пионерское".
"Дома передаются инвестору в собственность вместе с земельным участком без возможности жить там "на постоянке". За управление проектом и сервисом возьмётся отдельная команда, специализирующаяся на апартаментах и созданная на базе уже имеющийся сервисной компании, успешно осуществляющей свою деятельность в других коттеджных посёлках "ФАКТ". "КЛЮЧ" находится в непосредственной близости с нашим коттеджным поселком, в котором есть вся необходимая инфраструктура, плюс на территории комплекса строится кафе, прибрежный водно-банный комплекс, прокатные зоны со всем необходимым инвентарём для летнего и зимнего сезонов. Работу над следующими проектами мы начнём в 2024–2025 годы, их мы также планируем реализовать в составе наших посёлков, где под доходную недвижимость будет отдаваться от 10 до 30 коттеджей. Загородный рынок доходной недвижимости имеет серьёзный потенциал, он далёк от избытка. Отмечу, что покупатели в нашем сегменте — те, кто сомневаются в перспективах городских апартаментов и считают, что этот рынок перенасыщен", — рассказала Екатерина Земцова, менеджер по продажам инвестиционных продуктов ГК ФАКТ, направление доходные загородные апартаменты КЛЮЧ.
Апарты по центру
Участники дискуссии отметили, что наибольший потенциал в Петербурге сегодня — у проектов в историческом центре. Здесь под апартаменты обустраивают целые здания или крупные блоки в них. Один из сетевых игроков — Orange Group.
"Что касается загрузки отельного оператора, то здесь всё очень позитивно: в управлении мы прирастаем, загрузка по нашим отелям на текущий момент — более 80%. Что касается продаж, то большая часть года также была позитивная, мы росли в продажах, август показал колоссальные цифры, обычного летнего спада сезонности не было. С ноября пошло снижение. Конечно же, на мой взгляд, принципиальную роль в этом сыграл рост ключевой ставки — мои клиенты ушли в краткосрочные депозиты, на данный короткий период им выгоднее получить эти 16% годовых на свои суммы, чем вложиться в недвижимость, даже с 10–11% годовых", — подчеркнула руководитель отдела продаж Orange.Life! Дарья Боровицкая. Компания сегодня выбирает новые проекты в Петербурге, реализует свой первый проект в Москве, а параллельно осваивает рынок Дубая, предлагая там апартаменты в реноварированном объекте.
Конкуренция в центре усиливается. Крупнейшим игроком в этом сегменте сегодня остаётся инвестиционно-строительная компания Inreit. Общий номерной фонд девяти открытых компанией отелей в Центральном, Адмиралтейском и Петроградском районах города достигает почти 500 юнитов.
"В этом году мы сдали два отеля, сейчас в работе — ещё два, включая второй корпус отеля в переулке Гривцова. Наша локация — исторический центр. Действующие объекты здесь всегда отличаются высокой заполняемостью: загрузка в низкий сезон — до 90%, в высокий — до 97%. Доходность апартаментов в среднем по сети — 12% годовых", — отметил основатель и руководитель Inreit Кирилл Кудинов.
Компания уже в следующем году начнёт развивать новые направления и запустит свой первый загородный объект — базу отдыха с отдельными коттеджами в Приозерском районе Ленобласти. Сейчас Inreit строит второй инвест-отель в центре Москвы и активно рассматривает региональные рынки — Казань, Калининград. "Но там мало объектов нашего формата — под редевелопмент. В целом, предложение невелико, а цены на недвижимость в Казани — не ниже петербургских, иногда даже выше", — говорит Кирилл Кудинов. Интересны компании в том числе и малые города — например, на 2024 год рассматривается возможность запуска проекта в Выборге.
"Наши отели также представлены исключительно в центре, плюс мы развиваем их в выраженной концепции "возрождения историзма". По сети показатели загрузки в 2023 году в высокий сезон были около 98%. Средний АDR — примерно 7000-8000 рублей в сутки, в высокий сезон — 14 500 рублей, — рассказала PR-специалист сети отелей Academia Land Елизавета Нефёдова. — Мы продолжаем развивать сеть наших отелей, приобретая новые проекты, в том числе потому, что видим интерес к продукту со стороны покупателей — мы предлагаем программы гарантированного дохода в 10-12%. Создавая продукт, мы всегда думаем о конечном потребителе сьют-отеля — госте, поэтому тщательно продумываем все детали для его комфорта, стараясь сохранить атмосферу "истории города". Сейчас мы готовим к запуску новые гостиницы — скоро состоится открытие отеля на Моховой улице, в ближайшей перспективе — открытие гостиницы на Фонтанке.
Появляются объекты и в других городах России, в частности, в Москве, где мы запускаем новый объект — Academia Особняк Volkonskikh в историческом центре Москвы. Рассматриваем, собираем статистику и проводим анализ по другим регионам России". Компания представлена и в Дубае, где в ближайшее время начнёт строительство апартамент-отеля на берегу Персидского залива.
"Отельеры сегодня живут лучше, чем застройщики и девелоперы, — считает генеральный директор ООО "СК СОЮЗ" Заза Паксадзе. — Тем, кто занимается реконструкцией, сегодня наиболее сложно. Стоимость строительства подорожала, подорожал материал, подорожала рабочая сила — себестоимость квадратного метра выросла, но пропорционально поднять стоимость продажи нельзя, новый ценник тяжело осваивается людьми. Причин много, включая уже упомянутые депозиты. Многие смотрят в сторону других продуктов, других инструментов. Что делать застройщикам? Заниматься оптимизацией, снижением непрофильных расходов и прочим — сохранять бизнес на этот сложный период в ожидании нового подъёма рынка. Мы в свою очередь заняли немного другую нишу и видим в ней для себя перспективу развития. Это камерные дома в центре города, например, такие как наш проект апарт-отель "Заслонова 8", продолжают привлекать покупателей как для жизни, так и для сдачи в аренду. Управляющие компании подтверждают рост спроса на апарт-отели — туризм в Петербурге развивается, туристы хотят жить в центре города, те, кто путешествуют с детьми, подразумевают жизнь именно в формате апартаментов, а в связи с нововведениями в законодательстве, связанными с ограничениями по сдаче в посуточную аренду жилых квартир, мы ожидаем дополнительный рост спроса на апартаменты в аренду и, как следствие, в покупку".
"Под конец года принято обсуждать, как прошёл год. Для нас этот год был очень интересным. Помимо жилой недвижимости, в составе нашего холдинга есть отельное направление, — загрузка отелей в этом году превысила 90%. Для нас это ещё одно подтверждение, что для клиентов приобретение недвижимости в сфере апартаментов крайне актуально и этот продукт останется привлекательным на рынке. Продажи пошли активно в течение года, особенно после того, как мы запустили программу гарантированного дохода — 8% годовых на четыре года. Для покупателя это очень интересно, потому что они не только сохраняют свои средства в недвижимости с хорошей локацией, но и получают доход. В целом, мы видим большой запрос на доходную недвижимость, однако в составе нашего проекта на Блохина есть и квартиры для жизни, покупатели которых видят гибридный формат использования квартир, учитывают этот подход в отделке и обращаются в управляющую компанию, чтобы она сдавала их в аренду", — сообщил директор по продажам Project 6|3 Сергей Тарасов.
По его словам, головная компания сейчас также рассматривает запуск новых проектов, в том числе и доходных загородных домов, тем более что в собственности холдинга есть земельные участки в Ленобласти, ведь с ростом внутреннего туризма интерес к данному продукту будет только возрастать.
"Как всегда, участники достаточно чётко разделились на два лагеря, отрадно, что оптимистов гораздо больше. Я помню дискуссии времён ковида, тогда оптимистов было ровно два человека. Сегмент сервисных апартаментов оказался устойчивым, участники рынка продолжают работу, запускают новые объекты, осваивают новые подсегменты, развиваются по России, в иностранных направлениях. Получается, жизнь налаживается, мы уже пережили ковид, пережили февраль 2022 года, сентябрь 2022 года — чего ещё бояться?", — резюмировал эксперт по управлению и оснащению апарт-отелей Кирилл Рузанов.