Зарубежный след
Массовая продажа иностранными девелоперами своих объектов коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге обеспечила этому рынку рекордный приток инвестиций в истории. Принадлежавшие зарубежным игрокам активы отличались высоким качеством, но продавались с дисконтом, что вызвало к ним высокий интерес со стороны местных компаний. Однако в 2024 году инвестиционная активность пойдет на спад из-за сокращения предложения и роста стоимости кредитных средств, полагают эксперты.
Прошлый год стал самым успешным в истории рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. Совокупный объем инвестиционных сделок с торговыми центрами, офисами, гостиницами и складами в городе, по предварительным данным, превысит 123 млрд рублей, подсчитали в IBC Real Estate. Это на 57% больше аналогичного показателя в 2022 году.
Беспрецедентно высокие показатели фиксируют и в Nikoliers, где оценили суммарные инвестиции в существующие коммерческие активы в Санкт-Петербурге в 79 млрд рублей. В первую очередь подобные результаты связаны с продажей своих объектов зарубежными девелоперами — доля таких сделок в общей структуре вложений составила около 70%, указывают в компании.
Торг уместен
Наиболее высокая инвестиционная активность наблюдалась на рынке торговой недвижимости, где иностранные компании избавились сразу от нескольких крупных объектов. По данным IBC Real Estate, объем вложений в этот сегмент по итогам 2023 года достигнет 30 млрд рублей, что более чем в три раза выше, чем годом ранее. Крупнейшей сделкой стало приобретение Газпромбанком 14 торговых центров у шведской Ingka Centres, включая комплексы «Мега Парнас» и «Мега Дыбенко» в Ленобласти. Кроме того, чешская PPF Group продала «Невский центр» компании «Аптекарский», а европейский инвестфонд Atrium European Real Estate — сеть торговых комплексов «Парк Хаус», включая один объект в Санкт-Петербурге. Их новым владельцем стала компания «Рамо-М», входящая в холдинг «Ромекс Group».
Из-за ухода зарубежных игроков у российских девелоперов появилась возможность купить качественные объекты с дисконтом, говорит генеральный директор «МТЛ. Управление активами» Станислав Ступников. Свои торговые центры по цене ниже рынка распродавали и местные девелоперы, имевшие высокую долговую нагрузку, комментирует он.
Положительная динамика также вызвана ростом предложения, поскольку часть российских собственников потеряла веру в торговую недвижимость после начала пандемии и спецоперации, утверждает вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина. К тому же далеко не всем локальным игрокам удалось восстановить заполняемость после закрытия магазинов иностранных брендов, объясняет она. После начала боевых действий на Украине деятельность в России прекратили испанская Inditex (бренды Zara, Bershka, Pull & Bear, Stradivarius), шведская H&M Group (H&M, COS, Weekday, Monki) и японская Uniqlo. По оценке компании «Яков и партнеры», на долю 70 покинувших Россию крупных зарубежных брендов приходилось более 20% совокупной выручки всех fashion-сетей страны (более 450 млрд рублей).
Новые владельцы торговых центров рассчитывают на рост спроса на аренду со стороны российских ритейлеров и увеличение заполняемости площадей как в среднесрочной, так и в более отдаленной перспективе, констатирует госпожа Шарыгина. Закрытие магазинов международных сетей привело к падению ставок, но по мере снижения вакансии арендная плата начала расти, уточняет Станислав Ступников. В 2023 году за счет замещения иностранных брендов средний уровень свободных площадей в торговых центрах Санкт-Петербурга сократился на 4,1%, до 6,3%, подчеркивают в Nikoliers.
Высокое гостеприимство
Другим востребованным направлением для инвестиций стали отели. Как подсчитали в IBC Real Estate, в 2023 году девелоперы вложили в покупку гостиниц 18 млрд рублей, тогда как в 2022 году этот показатель составлял лишь 4 млрд рублей. Однако подобные результаты в основном связаны с приобретением АФК «Система» российских активов норвежской Wenaas Group. В сделку стоимостью €200 млн вошли десять отелей, шесть из которых расположены в Санкт-Петербурге.
Покупать отдельные отели инвесторам не так интересно, как гостиничные сети, но такие лоты практически не появляются на рынке, отмечает партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин. «Если бы не уход иностранных гостиничных брендов, то таких сделок бы не было. В классическом понимании капитализировать гостиницу и выйти из нее, как, например, из бизнес-центра, не так выгодно, как наращивать размер сети»,— комментирует эксперт.
Инвестиционный спрос также сдерживает растущая конкуренция со стороны апарт-отелей, которые могут гибче подходить к ценообразованию, продолжает господин Трушин. Срок возврата вложений в таких проектах не такой длинный, как в случае с классическими гостиницами, подчеркивает генеральный директор управляющей компании Citytel Андрей Петелин.
Офисная недостача
В сегменте офисной недвижимости, напротив, наблюдалось падение спроса. В прошлом году инвесторы потратили на покупку бизнес-центров 13 млрд рублей, что вдвое ниже по сравнению с предыдущим годом, указывают в IBC Real Estate. Но говорить, что такие объекты стали менее привлекательными для инвестиций, нельзя, настаивает руководитель филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге Сергей Владимиров. По его словам, основные вложения в 2023 году пришлись на торговый сегмент, где из-за ухода иностранного капитала появилась возможность приобрести более привлекательные активы.
На офисном рынке не так много объектов, а если они продаются, то не по той цене, которую ожидают покупатели, поясняет директор департамента офисной недвижимости Maris Алена Бердиган. В этих условиях часть девелоперов стала чаще интересоваться приобретением складов, замечает она.
Тем не менее бизнес-центры остаются понятным и интересным активом для широкого круга инвесторов, уверен господин Владимиров. К примеру, в 2023 году состоялась одна из крупнейших транзакций за последние десять лет — покупка армянским фондом Balchug Capital бизнес-центра Pulkovo Sky у финских компаний EKE и Vicus, напоминает аналитик.
Девелоперам офисной недвижимости удалось адаптироваться к проседанию рынка в 2022 году, когда начал высвобождаться большой объем площадей, добавляет Алена Бердиган. Сейчас вакансия вновь стремится к 7%, как это было в конце 2021 года, и практически не осталось офисов, которые пустуют после ухода иностранных компаний, замечает она.
Складный выход
Сделки со складской недвижимостью в 2023 году на петербургском рынке заключались реже всего. Но при этом объем вложений в этом сегменте увеличился с 1,4 млрд рублей до 7 млрд, что объясняется продажей отдельных крупных объектов. В частности, речь идет о покупке компанией Parus Asset Management логопарка, который компания «Ориентир» строит для Ozon,— на нее приходится более половины от этой суммы, обращает внимание Сергей Владимиров.
В Санкт-Петербурге в собственности иностранцев оставалось не так много складских объектов, поэтому было проведено всего две сделки с их активами, добавляет директор департамента рынков капитала и инвестиций Bright Rich | CORFAC International Алексей Федоров. Кроме того, активность на рынке стимулировал резкий рост арендных ставок, считает эксперт. Еще одним важным фактором он называет ограничения на вывод капитала, побудившие российские компании приобретать недвижимость в собственность.
Сдержанные перспективы
В 2024 году динамика инвестирования в коммерческую недвижимость будет замедляться, поскольку большинство крупнейших иностранных фондов и компаний уже реализовали свои объекты локальным инвесторам, уверен партнер NF Group Станислав Бибик. Помимо этого, активность потенциальных покупателей будет сдерживаться повышением ключевой ставки и ростом стоимости заемного финансирования, ожидает он.
Однако инвестиционный потенциал пока полностью не исчерпан и в активной стадии сейчас находится несколько крупных сделок, ожидающих согласования правительственной комиссии и ФАС, заключает генеральный директор Nikoliers в Санкт-Петербурге Екатерина Аридова.