Аналог Кудрово и Мурино? Чем обернётся строительство города-спутника Южный для Петербурга
Реализация первого этапа строительства города-спутника Южный в Пушкинском районе Петербурга может начаться уже летом 2024 года. Застройщик заверяет, что здесь появится не только жильё, но и социалка, а также дороги, которые потом передадут городу. Разбираемся, не станет ли проект очередным спальником по типу Кудрово или Мурино и как старт может отразиться на ценах на «квадраты».
Застрял в болотах
Начать строительство города-спутника Южный в Пушкинском районе Петербурга УК «Старт Девелопмент» пыталась с 2012 года. Уложиться тогда хотели в 20 лет.
Всё это время проект то попадал в информационное поле, то исчезал из него. Параллельно история сопровождалась многочисленными скандалами из-за попыток местных активистов защитить располагающееся в локации Кондакопшинское болото от якобы существующих угроз.
Менялись и параметры застройки, и «действующие лица». Так, теперь девелопером проекта выступает ООО «Город-спутник Южный», а застройщиком — ООО «ЗаСтрой» спецзастройщик». Как рассказывают участники рынка, от этих двух структур в публичном поле УК «Старт Девелопмент» старается дистанцироваться.
Между тем, на днях Градостроительная комиссия Петербурга дала положительное заключение проекту и, чтобы по факту выйти на стройку, осталось провести публичные слушания, получить ППТ и разрешение на строительство. Сами работы могут начаться уже во втором квартале 2024 года.
Стройка на этапах
Как рассказали в пресс-службе ООО «Город-спутник Южный», всего в рамках проекта будет возведено 9,6 млн «квадратов» жилой, коммерческой и деловой недвижимости. Население составит более 130 тыс. человек.
Стройку разделят на этапы, для первого из которых фактическим застройщиком выступит ООО «ЗаСтрой» спецзастройщик». Компания уже подготовила все необходимые документы на получение разрешения на строительство. В настоящее время разработана вся необходимая проектная документация для получения положительного заключения экспертизы. Проект планировки согласован с чиновниками и получено положительное сводное заключение КГА.
— Сейчас материалы подготовлены для организации в ближайшее время публичных слушаний. Ориентировочный срок утверждения ППТ — 2 квартал 2024 года. После утверждения ППТ разрешение на строительство будет получено в соответствии с законодательством РФ в течение 30 дней, — отметили в пресс-службе.
Социалка и наука уже на первом
Так, в рамках первого этапа, инвестиции в который оцениваются в 38 млрд рублей, на площади в 78 га будет возведено 240 тыс. кв. м, из которых 209 тыс. — жильё для 7500 новосёлов.
Кроме новостроек здесь появятся школа на 1125 мест, три детских сада (120, 160 и 200 мест), поликлиника для взрослых и детей с отделением станции скорой помощи и ФОК с бассейном.
Затем в рамках последующих этапов в проекте предусмотрены магистральные улицы общегородского и районного значения. Эти объекты застройщик впоследствии передаст в собственность города.
При этом в рамках ПМЭФ 2023 Сбербанк и ООО «ЗаСтрой» спецзастройщик» подписали соглашение о сотрудничестве, по которому банковская структура откроет компании кредитную линию на 26 млрд рублей и предоставит гарантии на 11 млрд. Срок действия документа рассчитан на три года.
Здесь важно подчеркнуть, что в рамках проекта на общей территории города-спутника будет построен также научно-образовательный инновационный центр ИТМО Хайпарк. Возводить его начали ещё в августе 2023 года, когда заложили первые памятные камни.
— Мы готовимся к выводу на рынок первых жилых очередей города-спутника Южный. Территория комплексного освоения первого этапа — это 78 га с площадью квартир более 208 тыс. кв. м. Первый этап проекта создаст комфортные условия для проживания здесь, прежде всего, студентов и преподавателей второго Кампуса Университета ИТМО, который строится на территории Южного, — заявлял в рамках подписания соглашения, генеральный директор ООО «ЗаСтрой» Спецзастройщик» Сергей Хромов.
Сам ИТМО Хайпарк будет состоять из кампуса для магистрантов и аспирантов и технологической долины с бизнес-парком для технологических компаний. На общей площади в 86 га возведут 140 тыс. «квадратов» научной и инновационной инфраструктуры, еще 183 тыс. кв. м отдадут под общежития, учебный корпус, инфраструктуру для студентов, научные центры и т. д.
В составе нового кампуса создадут три научных центра. На их базе будут работать порядка 50 научных лабораторий и пяти инновационных производств. Сдача первой очереди, куда войдут главный учебный корпус, два корпуса общежитий, рассчитанных на 1100 студентов, запланирована на окончание 2025 года.
Свои нюансы или близнецы?
На вопрос о том, повторит ли город-спутник Южный многострадальную судьбу Кудрово и Мурино, эксперты высказывают противоречивые мнения.
Директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева напоминает, что здесь по замыслу девелопера будет создан многофункциональный район не только для проживания, но и для работы, досуга и отдыха.
— Проект действительно интересный — развитие жилой застройки вокруг Хайпарка ИТМО, центра образования и высоких технологий, — полагает она.
Руководитель проекта LifeDeluxe Сергей Бобашев отмечает, что сравнение локаций не вполне корректно по сути.
— Везде есть свои нюансы. Например, в городе-спутнике будет среднеэтажная застройка, а не высотки в 25 этажей, как в этих ленобластных городах. То есть, с одной стороны, плотность населения на юге окажется не такой высокой, хотя и объёмы застройки колоссальные. С другой стороны, у Мурино есть хотя бы метро под боком, — поясняет он.
О транспортной доступности и наличии станции подземки рассуждает и директор по продажам ГК «Запстрой» Евгений Бескровный.
— Город-спутник Южный будет располагаться на значительном удалении от города, в отличие от Кудрово, располагающегося внутри КАД, и Мурино, которое имеет действующую станцию метро и расположено сразу за КАД и в непосредственной близости от города. С точки зрения удалённости правильным будет сравнение данного проекта с локацией Лаголово и проектами, которые строятся во Всеволожске, — подчёркивает он.
Генеральный директор строительной компании City Solutions Василий Тимофеев полагает, что, к сожалению, есть опасения: новый район станет близнецом условных Мурино, Кудрово или Парнаса, которые, в большинстве своем некомфортны для жителей.
— Застройщика можно понять: это же так экономически радостно — впихнуть максимум «квадратов» в высоту или в ширину и потом всё быстро продать, — эмоционально высказывается он.
Гигантская стройка
По данным Ольги Трошевой, в Кудрово на текущий момент построено 2,8 млн кв. м жилья, в Мурино — 4,4 млн кв. м, в Пушкинском районе — 4,3 млн.
Сейчас в Пушкинском районе в продаже находятся 16 жилых комплексов, из них четыре — эконом-класса, 11 — комфорт-класса и один — бизнес-класса.
— Средняя цена «квадрата» в проектах масс-маркет в Пушкинском районе в декабре 2023 года составила 172 тыс. рублей (+12,5% за год). В локации «Пулковское-Волхонское» средняя цена — 189,3 тыс., в Шушарах — 161,3, в локации «Московское-Колпинское» — 157,2, — рассказала она.
Похожие цифры приводит Евгений Бескровный.
— Что же касается возможного изменения цен на недвижимость в Пушкинском районе в связи со стартом проекта города-спутника Южный... Не думаю, что данный фактический старт как-то повлияет на стоимость недвижимости в Пушкинском районе, по крайней мере в ближайшее время. А вот итоговая реализация этого проекта, по моему мнению, может сыграть в плюс и увеличить стоимость недвижимости в объектах, расположенных в непосредственной близости от локации, — рассуждает он.
Вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина рассказывает, что в этой локации реализуется порядка 12 — 15 проектов, в числе которых Pushkin Village от «Эталон», «ЮгТаун» от КВС и прочие.
В том, что цены никак не изменятся, уверен и Сергей Бобашев, также ссылающийся на гигантские объёмы строительства в локации и возвращающийся к теме транспортной доступности.
— Ввод новых квадратов никак не отразится на ценах, потому что там и так уже много чего строится. Там работают КВС, ФСК, Лидер Групп, Setl Сity. Много чего понастроено и рядом с «Экспофорумом». Причем многие ещё не начали сдаваться, а там уже всё стоит в пробках. Выехать по Киевскому шоссе ещё можно, но дальше-то придётся ехать на Московское шоссе, а все знают, что там творится.
То есть, с появлением города-спутника не лучшая транспортная ситуация может ещё усугубиться, — констатирует он.
Ольга Шарыгина отмечает, что проблема улично-дорожной сети в южном направлении висит на повестке уже более 10 лет. С общественным транспортом ситуация аналогичная.
— Хочется думать, что там получится избежать очередного «узкого горлышка», благодаря продуманности проекта. И, возможно, там будет более дифференцированное продуктовое предложение, — отмечает она.
Свой купец?
По словам Сергея Бобашева, если говорить о том, станет ли локация привлекательной, то надо задаться вопросом: «для кого?».
— Да, туда придёт ИТМО. Но если петербургский талантливый студент ещё, возможно, согласится ездить в Южный через весь город и когда-то купит в теории квартиру. Но от такой поездки точно откажется талантливый преподаватель. То есть, останутся либо фанатики своего дела, либо местные, либо приезжие, которым всё равно, где жить. То есть, это история о привлекательности локации для покупателей из других регионов, — рассуждает он.
Евгений Бескровный полагает, что если сравнивать все три локации с точки зрения удалённости от Петербурга, то, безусловно, Южный располагается на большем расстояние и является менее привлекательным.
Если же рассуждать о перспективах развития и роста стоимости «квадратов» на будущее, то город-спутник по этим позициям выигрывает.
— Здесь сейчас происходит только зарождение нового, классного, современного микрорайона, а Мурино и Кудрово являются уже сформированными локациями, в которых развитие и рост стоимости жилья уже произошли, — подчёркивает Евгений Бескровный.
По его мнению, в любом случае,найдётся свой покупатель, который сделает выбор, исходя из критериев и причин, важных по личным причинам и убеждениям.
Ольга Шарыгина считает, что у Южного лучше имидж и восприятие потенциальной целевой аудиторией благодаря исторической составляющей и близости аэропорта. Если здесь появится метро, то цены взлетят ещё существеннее.