Добрые внутри
Филантропический девелопмент остаётся главным маркером цивилизованного рынка недвижимости, и выводит его на качественно новый уровень в любые кризисы. Собеседники CRE рассуждают о прошлом, настоящем и будущем девелопмента с «человеческим лицом» в России, и убеждены, что таких проектов в стране будет только больше.
Определить, какие проекты являются в российском девелопменте по-настоящему филантропическими, довольно сложно, считает Ксения Александриди, руководитель департамента стратегического консалтинга IBC Real Estate. «Рынки недвижимости Москвы и городов-миллионников развиваются ведь по модели, когда практически все девелоперы, в той или иной степени, ориентированы на стратегию социальной ответственности, и стремятся к качественному, экологичному, человекоцентричному развитию среды, – поясняет г-жа Александриди. – Это выгодно отличает новые проекты от застройки, реализованной даже три, пять и более лет назад». «Но, если перенестись совсем уж далеко, то, с одной стороны, все масштабные инфраструктурные сооружения древнего Рима — сплошная филантропия: Аппиева дорога, акведуки, термы, цирки, – перечисляют Татьяна Осецкая и Александр Салов, основатели архитектурного бюро Osetskaya.Salov. – С другой – это ведь создавалось и для того, чтобы подчеркнуть: гражданам — всё, плебеям — рабский труд, Городские площади, парки и даже дворцы, в которых находили образование, финансовую поддержку и бесконечное поле для творчества десятки величайший деятелей искусства в эпоху Возрождения – тоже своего рода филантропический девелопмент. В Российской империи – сотни школ, больниц, монастырей, созданных на частные средства. В СССР главным девелопером-филантропом, по понятным причинам, оставалось государство. Разумеется, огромная доля застройки была основана на принципе противоречия с капиталистическим укладом: там шампанское —напиток миллионеров, а у нас это может позволить себе каждый трудящийся. Но главное отличие девелопмента с «человеческим лицом», конечно, в том, что эти проекты гораздо реже ориентируются только на рыночные критерии: окупаемость, капитализация, плотность, ёмкость; изначально «целятся» в другие, не материальные ориентиры. Вот стадион академии ФК «Краснодар» полностью построен на деньги Сергея Галицкого, бывшего владельца одной из крупнейших сетей продуктовых магазинов. Экономически – максимально непрофильный актив, однако возможность строительства целого стадиона с прекрасным парком в рекордные сроки и с рекорднымиже показателями качества архитектуры — громкий сигнал сразу на нескольких уровнях. Во-первых, Краснодар получил атрибут поистине столичной спортивной инфраструктуры. Во-вторых, символ того, что это в принципе возможно вне Москвы. В-третьих, это толчок к развитию негосударственных архитектурных начинаний не только в крае, но и далеко за его пределами». «Москву ведь действительно чем-то удивить трудно – где, как не здесь, а вот для Краснодара объект Галицкого, безусловно, стал таким стресс-тестом, раньше ничего подобного в таком масштабе не делалось, – соглашается Эвелина Ишметова, директор по консалтингу и развитию KEY CAPITAL. – Из других примеров назову ГЭС-2, кинотеатр «Художественный». Команда вдохнула новую жизнь в исторический объект, создав многофункциональный центр, «якорь», доступный всем, сохранив изначальное назначение здания – кинопоказ. Все эти проекты объединяет отсутствие окупаемости, но главное – популярность у городских сообществ. Ещё, конечно, можно вспомнить Новую Голландию в Санкт-Петербурге, но там всё-таки коммерческая составляющая есть, хотя и не превалирует, не отбивает пока общих затрат собственников».
Ещё одним «человеколюбивым» девелоперским примером нового времени Татьяна Осецкая и Александр Салов называют центр современного искусства «Гараж». «И это – очень элегантный пример, когда уже непонятно, архитектура красит место или место архитектуру, – поясняют они. – И уж точно – выдающийся пример современной выставочной архитектуры в принципе, который органично поддержан прекрасными же управлением и содержанием. Возможно, именно этот проект, как никакой иной, продвинул современную культуру и искусство в массы. Строительство вдохнуло новую жизнь и в парк Горького, запустив регенерацию всей территории».
В России, с любовью
Дмитрий Томилин, генеральный директор компании «Этерна», эксперт в области управления недвижимостью, самым ярким примером филантропического девелоперского проекта в современной России называет «Сколково» – как лучшую бизнес-школу в стране, априори задумывавшуюся для изменения самой образовательной системы и вывода на мировой уровень бизнес-образования. «Не только «ради денег» в Москве делались и Artplay, и Винзавод, и «Флакон», и Севкабель, и Новая Голландия – в Петербурге, – перечисляет г-н Томилин. – Понятно, что город нередко использует возможности девелопера для того, чтобы получить попутно какую-то выгоду – например, как в случаях обязательных реставраций строений, которые попадают в рамках новой застройки на купленные девелопером участки. Поэтому филантропия сейчас всё-таки – и в определенных ограничениях, вынуждающих на нее идти. Впрочем, бывает, что в определенном месте просто физически невозможно построить то, на чем можно делать деньги, поэтому появляются не особенно рентабельные проекты, но зато приносящие много пользы горожанам». «Яркие примеры масштабных проектов, реализуемых застройщиками, которые не обещают привычной окупаемости, есть, – соглашается Ксения Александриди. – Как, например, нашумевшая история со стадионом московского «Торпедо», когда большинство жителей ожидали, что территория будет застроена исключительно жильем с сопутствующей коммерческой инфраструктурой, а в итоге происходит и реконструкция стадиона, что, в какой-то мере, тоже является филантропическим девелопментом. Инвестор действительно стремится сохранить историю места и максимально интегрировать новую застройку в городскую ткань».
Однако преимущественно в Москве на слуху годами такие условно коммерческие форматы, как комьюнити-центры или общественные гостиные для резидентов жилых комплексов, и локально-ориентированные социальные и спортивные объекты. «Как правило, это небольшие форматы, которые выполняют функцию дополнительных точек притяжения, «фишек» для обеспечения необходимых объемов продаж, – указывает Ксения Александриди. – Исключения бывают, как, например, многофункциональный спортивный комплекс «Чкалов» площадью свыше 20 000 кв. м от девелопера ASTERUS в составе жилого квартала ALIA, или павильон «Шагал» площадью 6,5 тыс. кв. м, который появится на набережной в рамках одноименного проекта от компании «Эталон».
Прямая речь
Ольга Благовещенская, сопредседатель Конфедерации городов комьюнити, основатель ГК “МФЦУ Ольги Благовещенской”, президент МBA-программы МФТИ МИУУ Международного института урбанистики и управления:
– Конечно, филантропические проекты в девелопменте – не маркер успеха, не только показатель развития общества, его готовности улучшать не только свою жизнь, но и жизнь окружающих, но стиль жизни. Одним из самых заметных в этом контексте стали проекты группы ЛСР: компания строит центры для детей с особенностями развития. Это современные красивые объекты в новых ЖК.
А Игорь Рыбаков, сооснователь строительной компании ТЕХНОНИКОЛЬ, развивает образовательные проекты по всей стране, призывая открывать эндаументы при школах, и сам поступил таким же образом со своей школой, выделив в общей сложности 1 млрд рублей.
ДСК “Автобан” же не так давно заявил о завершении строительства школы, построенной с учетом создания безбарьерной среды.
Лицом к лицу
В свою очередь, Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум», называет проект RDD. «Первый в России авторский жилой кластер в Новой Москве, который включает действительно беспрецедентную спортивную и культурно-образовательную инфраструктуру: центр художественной гимнастики Ирины Винер, академию единоборств Fight Nights, школу «Путь к успеху», дизайнерский бульвар Родченко, – поясняет эксперт. – Последняя площадка представляет собой музей под открытым небом, где уже экспонируются работы современных художников и скульпторов. Высокая концентрация инновационной инфраструктуры в Ватутинках (Десеновское поселение) повысила статус локации, бизнес придал значительный импульс развитию обширной территории. Ещё одна из форм филантропии – трендсеттерство. Компания «Ферро-Строй», например, активно участвует в научно-практических изысканиях и конференциях, посвященных решению проблемы дефицита парковочных мест и высокой себестоимости строительства в городах. В итоге девелопер заботится не только о продвижении собственного продукта, но стимулирует конструктивные изменения в общественном дискурсе».
Сергей Труханов, руководитель архитектурного бюро T+T Architects, напоминает, что Москва, например, сегодня – ещё и безоговорочный лидер в России и один из мировых тредмейкеров по ревитализации промышленных территорий, общественному и рекреационному строительству. «Десятки средовых девелоперских проектов, новых благоустроенных территорий, объектов и локаций, нацеленных на улучшение качества и разнообразия жизни, – подчёркивает г-н Труханов. – Что не менее важно – здесь рынок недвижимости сумел найти баланс между хорошей экономикой, показателями маржи и окупаемости – с одной стороны, и эстетикой и комфортом – с другой. В итоге сейчас практически любой новый девелоперский продукт в Москве делается с прицелом на то, чтобы быть полезным для локальных сообществ, обогащать городскую ткань».
Отдельно в филантропическом девелопменте эксперт выделяет сегмент редевелопмента, уточняя, что качественный и интересный редевеломент – далеко не всегда работа с исторической, «легендарной» недвижимостью. «Зачастую преобразование рядового и невзрачного объекта, утратившего прежнее значение и пользу не менее важно, чем перестройка дореволюционной фабрики, – убеждён он. – Ведь таких устаревших и неэффективно используемых активов в городе гораздо больше, чем архитектурных памятников, а их системное преображение и есть настоящий филантропический девелопемент. В контексте коммерческих типологий девелопмент «с человеческим лицом» как раз предполагает, что общественное пространство может быть где угодно, и непременно должно выходить за периметры фасада здания, «срастаться» с улицей. Ведь когда городская среда становится частью условного офисного центра и наоборот, разнообразие сценариев рабочего дня человека увеличивается в разы».
Застройщики всё чаще поворачиваются к городу лицом именно в рамках освоения крупных промышленных зон, поддерживает Александр Кукарин, управляющий партнер брокерского агентства недвижимости DOLGOV PRO. «Благодаря, например, строительству жилого комплекса «Сердце Столицы» от «Донстрой», город обзавелся приятной набережной на северо-западе, – перечисляет эксперт. – Эта набережная долгое время была как раз частью большой промышленной территории, непригодна для использования и просто скрыта от посторонних глаз. Хорошим примером можно считать и парк «Тюфелева роща», появившийся на карте Москвы в рамках строительства ЖК «ЗИЛарт». Там с прогулочными зонами вообще была серьезная проблема, и запуск общедоступного городского пространства стало глотком свежего воздуха для локации».
Далеко не всегда игрокам нужно создавать что-то с нуля, уточняет Александр Кукарин – иногда достаточно бережно сохранить то, что уже есть. «При строительстве проекта Lucky компания Vesper отреставрировала семь зданий бывшего лакокрасочного завода, разместив там инфраструктуру комплекса, часть из которой стала общедоступной для города, – вспоминает г-н Кукарин. – По аналогичному пути сейчас идет Forma в проекте Republic, который возводится на месте цехов московско-брестской железной дороги. ГК ФСК, прежде, чем начинать строительство клубного дома The Lake на берегу Капустинского пруда, за свой счет полностью привела в порядок и сам пруд, и территорию вокруг него, сделав настоящий подарок жителям района Свиблово. А MR Group в рамках строительства комплекса клубных резиденций Nicole планирует отреставрировать и Успенскую церковь».
Филантропический девелопмент в России вообще давно норма, чем исключение, резюмирует эксперт. «Но, говоря о филантропических проектах, стоит помнить, что это палка о двух концах, – указывает он. – Так сказать, с моральной стороны вопроса девелоперу, безусловно, выгодно им заниматься: это и репутация, и дополнительное конкурентное преимущество проекта, и некий творческий вызов. А вот с финансовой точки зрения не все так однозначно и, наверняка, многие застройщики (а точнее – их финансово-экономические блоки) не хотели бы тратить деньги на проекты, которые не вернут потом прибыль в компанию. Да, благоустройство набережных или реставрация памятников архитектуры создают добавочную стоимость, однако посчитать её и так непросто, а в сегодняшних реалиях особенно». «Мы называем подобные проекты, скорее, социально ориентированным девелопментом или социально преобразующим, – размышляет Александр Шарапов, президент Becar Asset Management. – Сюда входит, например, и арендная недвижимость современных форматов – апарт-отели длительного проживания. Можно вспомнить сериалы «Друзья» или «Теория большого взрыва». В обоих герои жили в арендных апартаментах в рамках кондоминиума, то есть их дома были в частной собственности домовладельца, который сдавал их им в аренду. Да, подобной формы владения недвижимостью в России пока не существует. Однако формат апарт-отелей максимально приближен к ней. Один из наших отелей, We&I Ramada by Vertical – входит в состав масштабного проекта Digital Village. Всего эта новая «цифровая деревня» будет включать пять двадцатишестиэтажных корпусов, эдакий молодёжный интеллектуальный хаб. Во втором уже в самое ближайшее время откроется коливинг You&Co; все проекты нацелены именно на аудиторию клиентов до 30 лет, и предоставляют возможность получить жилье желаемого уровня: по местоположению, площади, качеству, инфраструктуре, дизайну, окружению, безопасности, по доступной и гибкой цене, из которого можно не выходить по несколько дней или недель, находясь при этом среди близких людей».
Прямая речь
Александр Перемятов, президент Magic Group, создатель SLAVA concept: - К сожалению, в чистом виде подобных «человечных» проектов на рынке я не знаю. Но вот в какой-то мере и наш проект универмагов российских дизайнеров частично выполняет филантропическую роль. Когда я начинал развивать «Йармарку» и SLAVA, то будущего, перспектив, особенных денег не видел даже сам. Да, это был удобный и для собственников ТЦ проект, и хороший инструмент для нашего бизнеса. Но, очевидно, что наш потребитель не тяготел к российскому производителю. Нам повезло, мы поймали волну, когда вдруг оказалось, что заменить ушедшие бренды, кроме как нашими марками – некому. В итоге, помимо бизнеса, сейчас ведем активную деятельность по популяризации среди девелоперов и в целом на рынке отечественных производителей, российской моды, участвуем в мероприятиях, организуем конкурсы – и все это не приносит прямого дохода. Просто я понимаю, что упустить такой шанс нельзя, что это и есть самая лучшая антикризисная мера, что все это нужно и государству, и рынку, и, конечно, самим дизайнерам.
Поживём, увидим
Девелопмент с «человеческим лицом» остаётся главным маркером цивилизованного рынка в любые кризисы, соглашается с другими собеседниками CRE Владимир Копаев, глава девелоперской компании «Билдвайз». «Есть, например, девелоперы, которые из года в год становятся участниками масштабных культурных проектов в России, – перечисляет эксперт. – Так, MR Group и Большой театр – стратегические партнёры, а ранее девелопер совместно с Московским музеем современного искусства разработал скульптурный парк. Есть российские девелоперы, которые идут другим путем: выделяют не гранты и финансовую помощь, но свои площади под размещение культурных фондов или других социальных и городских проектов. Группа «Самолет» модернизировала социальную гостиницу, а группа ЛСР предоставила инклюзивному центру детского творчества помещение для работы. STONE сделали очень интересный проект с «Ночлежкой», разработав программу поддерживаемого трудоустройства с инклюзивной средой, по которой люди получают реальную возможность вернуться с улицы в нормальную жизнь».
Филантропический девелопмент априори учитывает интересы трёх сторон: жителей, города и непосредственно бизнеса, соглашаются в пресс-службе Capital Group. Одной из последних профильных собственных инициатив в компании называют участие в развитии территории НИУ МГСУ на Ярославском шоссе. «В декабре структура Capital Group стала победителем торгов на право заключения инвестиционного договора на проектирование и строительство здания образовательно-научного кластера, а также реализацию многофункциональной жилой застройки с социальной инфраструктурой на территории университета, – сообщили CRE в компании. – Для нас участие стало возможностью применить накопленные за тридцать лет компетенции в девелопменте, обеспечить комфортные условия и среду для учебы, работы и жизни, качественно и многопрофильно раскрыть потенциал территории и создать точки притяжения, в том числе, для преподавателей и талантливой молодежи. Участие в запуске кампуса мирового уровня на территории университета – еще один способ инвестировать в развитие и популяризацию профильного строительного образования. Подобные проекты кампусов однозначно становятся местом интеграции науки, образования и совершенствования практической подготовки».
Прямая речь
Татьяна Желанова, директор по коммуникациям и устойчивому развитию STONE:
– Комфортный город — город, в котором есть место каждому, где все уважают всех, в том числе, тех, кто по разным причинам оказался в трудном положении. Как девелопер мы считаем, что развитие городской среды невозможно представить без учета интересов каждого горожанина, помогаем бездомным, и говорим об их проблемах открыто. Эта работа меняет отношение общества к людям на улице и помогает им вернуться в социум. С 2021 года STONE является генеральным партнером «Ночлежки» в Москве — старейшей благотворительной организации в России, помогающей бездомным. Точкой соприкосновения ценностей и интересов стало как раз создание комфортной городской среды для каждого жителя мегаполиса вне зависимости от его социального статуса. «Ночлежка» находится рядом с двумя проектами STONE, и для нас такое соседство – повод для гордости. Появление благотворительной организации в районе в своё время вызвало большой общественный резонанс, но мы не испугались возможных трудностей. Сегодня мы видим, как изменилось отношение местных жителей к работе «Ночлежки», а мы, в свою очередь, чувствуем значимость оказываемой ей помощи и гордимся партнерством.
Работаем по трем направлениям: финансовая поддержка, помощь в трудоустройстве подопечных «Ночлежки» и консультации HR-специалистов, участие в волонтерских акциях. Для нашей компании сотрудничество стало частью всё той же большой концепции по созданию равноправной комфортной городской среды для каждого жителя и важным шагом по развитию долгосрочной партнерской программы корпоративной социальной ответственности.
В 2023 году новым этапом партнерства с «Ночлежкой» стало участие в проекте помощи бездомным женщинам с зависимостью — «Дом на полдороги». В рамках своей профессиональной компетенции как девелопера мы взяли на себя обустройство Дома и финансирование работы проекта на ближайший год. По данным Росстата, число регулярно употребляющих алкоголь женщин и мужчин примерно равно — 47,5% и 52,5% соответственно. Однако женский алкоголизм больше стигматизирован. В «Доме на полдороги» живут женщины, которые признали свою алкогольную зависимость, и готовы работать над выздоровлением в течение полугода. Со стартом мы усилили программу трудоустройства, запустив HR-консультации для жительниц нового «Дома на полдороги»: наши HR-специалисты будут регулярно консультировать по вопросам трудоустройства, а под запрос будут организованы индивидуальные консультации и с другими специалистами компании.
Однако основным драйвером филантропических проектов всё-таки останется государство, резюмирует Илья Валовик, основатель, управляющий партнер компании Omniton. «Особенно, в кризисы, когда дополнительная финансовая нагрузка для девелоперов нежелательна, – уточняет он. – Отдельные примеры, когда девелопер восстанавливает исторические здания и территории, обустраивает общественные пространства «в нагрузку» к строительству недвижимости, конечно, сохранятся. В ближайшие годы будут, например, завершены музей транспорта Москвы на Казанском вокзале; ЖК «Бадаевский», предполагающий реставрацию исторических зданий Бадаевского завода; набережная на территории бывшего завода ЗИЛ, которую благоустраивает ЛСР; строительство пешеходного моста через железную дорогу к Новой площади в районе Белорусского вокзала в Москве в рамках проекта Slava 2».