Вклады отвлекают инвесторов
Прошлогоднее повышение ключевой ставки до 16% годовых создало проблемы для продавцов недвижимости. Часть покупателей отсеялась из-за подорожавших кредитов, часть — отложила покупки, чтобы подержать деньги на депозитах.
Как девелоперы справляются с этими проблемами и как финансисты стараются развить свой успех, обсудили участники круглого стола «Инвестиционные идеи - 2024 от экспертов», организованного порталом «ТТ Финанс» совместно с изданием «Эксперт. Центр Аналитики».
Тон дискуссии задал Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб». Он заявил, что рублёвые цены на недвижимость не падали никогда, а тем более сегодня все составляющие себестоимости строительства — цены на стройматериалы, энергоресурсы, логистику и рабочие руки — не имеют никаких оснований дешеветь.
Ему возразил Дмитрий Щегельский, президент союза «Национальная палата недвижимости». Он привёл пример Петербурга, где средняя цена квадратного метра жилой недвижимости достигла пика в июле 2008 года, потом припала и вернулась на прежний уровень, 108 тысяч рублей, только в 2017 году.
Впрочем, это не избавило недвижимость от имиджа одного из самых надёжных и достаточно доходных инструментов для инвестирования. По словам Щегельского, многие инвесторы, заработавшие серьёзные деньги где бы то ни было, включая инвестиции в акции и спекуляции криптовалютами.
Депозиты на коне
Представители банковского сообщества охотно поделились данными о рынке депозитов, которые всегда пользуются повышенным спросом в периоды высокой ключевой ставки. «Резкий рост ставки в 3-м квартале 2023 года поспособствовал существенному увеличению срочного размещения, — констатировал Ренат Сейфетдинов, управляющий филиалом банка Уралсиб в Петербурге. — Рост срочных портфелей в банке «Уралсиб» по итогам прошлого года составил 30%, что является среднерыночным показателем».
Банкир отметил, что классический банковский депозит не требует специальных знаний и опыта как, например, при инвестировании. Открывая вклад, клиент точно знает сколько и когда заработает. Однако востребованным продуктом в последнее время стали также накопительные счета. «Его преимущество в сравнении с вкладами в том, что процент начисляется на ежедневный остаток, а выплата процентов, так же, как и по вкладам, производится раз в месяц, — пояснил финансист. — Такой инструмент подходит тем клиентам, кому нужен постоянный доступ к средствам и возможность их расходовать либо пополнять, а также тем, кто, например, планирует крупную покупку, но пока не определился с выбором». По словам Сейфетдинова, портфель накопительных счетов в Уралсибе активно рос в первом полугодии прошлого года, но во втором наблюдался переток средств со счетов физлиц во вклады – клиенты стремились зафиксировать ставки на длительный срок. Что немудрено: по накопительному счету банк платит до 13% годовых, а на срочные вклады начисляет до 16,51% с учетом капитализации процентов для новых клиентов и до 15,4% — для действующих.
В ФИНСТАР БАНКе прирост депозитов за 2023 год был скромнее — примерно 10%. Светлана Никулина, директор дирекции управления розничной сетью ФИНСТАР БАНКа, объяснила отставание от среднерыночного показателя тем, что кредитная организация не спешила предлагать самые высокие ставки. «Мы просто ставки очень высокие не даём, — подчеркнула она. — На рынке есть ставки 16-16,5% годовых. Есть отдельные инструменты, которые для привлечения клиентов ещё к ставке банка дают 5% сверху новым клиентам. То есть, в принципе, на рынке депозит под 20% годовых можно найти. На три месяца, максимум полгода. А годовые ставки — где-то 10-11%. Рынок ждёт, что ключевая будет снижаться. Но, по моему мнению, к концу года она вряд ли упадёт до 10%».
Лариса Арбатова генеральный директор ООО УК «Финстар Капитал», дочерней компании ФИНСТАР БАНКа, отдав должное банковским депозитам, как самому простому и практически безрисковому способу инвестирования, перечислила ряд других финансовых продуктов, перетягивающих внимание владельцев накоплений. Во-первых, это ПИФы денежного рынка (фонды ликвидности), которые инвестируют в инструменты биржевого денежного рынка и автоматически повторяют рыночные ставки. Такие фонды получают основной доход в виде процентов по сделкам РЕПО с Центральным контрагентом на Московской бирже, предоставляя на время денежные средства тем организациям, которым они необходимы. Во-вторых, ПИФы, инвестирующие в золото. К безрисковым инструментам она также отнесла облигации федерального займа – долговые ценные бумаги, которые выпускает Минфин РФ. Их средневзвешенная доходность достигает сейчас 13% годовых. Почти так же надёжны корпоративные облигации с кредитным рейтингом А. По ним можно получить повышенные по сравнению с ОФЗ ставки доходности, как по фиксированным купонам, так и по плавающим.
К гарантиям добавили рассрочку
О снижении ставок мечтают девелоперы, которым нынешний высокий уровень ключевой портит бизнес. Руководитель отдела продаж апарт-отеля Well Денис Розанов отметил, что в последнее время в компании почти не видят покупателей с кредитными деньгами. Подавляющее число сделок проходит либо со 100-процентной оплатой, либо в рассрочку, хотя ипотека как инструмент тоже доступна. «За февраль-март был только один клиент, который купил сразу 2 апартамента в ипотеку», — уточнил он.
Яна Лепёшина, руководитель по продажам доходных проектов Becar Asset Management, также сообщила, что с февраля в компании только два покупателя приобрели недвижимость в кредит.
«ЦБ РФ нам чётко дал понять: жёсткая денежно-кредитная политика на протяжении ближайших двух лет будет продолжаться, — признал Денис Розанов. — В этом году ожидать ставку ниже 10% точно уже никто не будет. И прогнозы на конец 2025 года — ориентировочно 10-12%. Но дело в том, что человек, который смотрит на рынок недвижимости, понимает, что ставки по депозитам не будут настолько высокими в горизонте среднесрочного планирования, 3-5 лет. Они точно станут ниже».
Приведённый аргумент — далеко не единственный в арсенале средств убеждения, который используют продавцы недвижимости.
Денис Розанов указал, что в 2023 году и в начале 2024-го на первое место по объёмам инвестиций вышел сегмент коммерческой недвижимости, в том числе апартаментов. Меньшую привлекательность жилой недвижимости он связал с тем, что после появления схемы финансирования с эскроу-счетами покупателям жилья стало трудно зарабатывать на его подорожании по мере строительства. И доходность покупки квартир для сдачи в аренду за последние годы снизилась. Зато, к примеру, в офисной недвижимости за прошлый год средние арендные ставки выросли на 18-20%, в зависимости от класса бизнес-центра.
«Поэтому инвесторы на текущий момент смотрят именно в эту нишу, — полагает эксперт. — Понятный, ликвидный, прозрачный инструмент. Здесь не нужно обладать высокими экспертными знаниями в области фондового рынка».
«Почему жилая недвижимость уходит на второй план? — задалась вопросом Яна Лепёшина. — В период нестабильности, непростого времени людям хочется побольше гарантий. И в жилой недвижимости я не встречала проектов, где они есть. Да, существуют управляющие компании, которые берут в управление квартиры, их сдают, чтобы самому инвестору не заниматься этим вопросом. Но вот гарантированного дохода я в жилой недвижимости не встречала. Всё-таки рынок апартаментов даёт возможность купить продукт и сразу же получать гарантированный доход. Да, сейчас не будет таких цифр, как раньше, выше 12%, но на уровне 7-10% проекты можно найти. Мне кажется, что именно поэтому инвесторы смотрят в эту сторону».
Как рассказала Яна Лепёшина, в Becar Asset Management столкнулись с тем, что инвесторы стали откладывать сделки, чтобы подержать деньги на депозитах под высокие ставки: «Как только ставки пошли вверх, и достигали уровня 17%, многие наши инвесторы сказали — хотим немножечко переждать с покупкой недвижимости, разместим денежки на депозите, заработаем, а потом вернёмся к вам. Мы же для себя нашли выход: сделали им рассрочку, беспроцентную, с небольшим порогом входа. И почти со всеми инвесторами договаривались таким путём: давайте, 30% вы вносите нам, мы с вами регистрируем договор, и размещайте оставшиеся денежные средства на депозите. Через полгода или 3 месяца он заканчивается, а у нас как раз рассрочка на полгода. И получается, что у нас вы зарабатываете на росте стоимости актива, потому что ежемесячное повышение стоимости никто не отменял, и на депозите зарабатываете свои 17%. Как только мы перестали с этим бороться и решили сотрудничать с банками, нам стало проще. Многие инвесторы откликнулись, почти все согласились».
Нелишне помнить о рисках
По мнению Светланы Никулиной, нынешняя ситуация с высокими ставками несколько дезориентировала вкладчиков. «Многие банки предлагают очень короткие инструменты для зарабатывания денег здесь и сейчас, накопительные счета, — отметила она. — И очень часто применяют текущие высокие ставки, чтобы привлечь новых клиентов. Поэтому сейчас на рынке вкладов наблюдается тенденция, когда люди бегают из банка в банк. Они ищут, где повыгодней. Очень часто не обращают внимание на всякие нюансы».
Не менее важно помнить о рисках и инвесторам, уверена Никулина. «Всегда есть вероятность того, что ты зайдёшь, а когда тебе нужно выйти, цены будут ниже ожидаемых, — подчеркнула она. — Хватит ли у тебя нервов, чтобы выйти «на плюсе», а не в минус? К сожалению, очень часто коллеги, которые предлагают различные инструменты инвестирования, не рассказывают об этих рисках. И люди вписываются, не понимая того, что это не гарантированная доходность».
Яна Лепёшина поддержала эту мысль, заявив, что в Becar Asset Management всегда рассказывают инвесторам о рисках, но далеко не все клиенты эту информацию принимают во внимание и запоминают. «Мы со своими инвесторами говорим честно, рассказываем о рисках и учим считать, — пояснила она. — У нас на сайте есть специальный калькулятор, где человек может внести все свои расходы, предполагаемую стоимость аренды, и посмотреть, сколько же он получит. Есть люди, которые приходят с последними деньгами на первый взнос, и рассчитывают, что они будут потом 20% годовых получать. Мы им стараемся объяснять, что 20% на спекуляции сейчас не заработаешь. Они спорят, говорят: нет, я заработаю. А потом, когда не получается, говорят, что их о рисках не предупреждали. И вы уже не докажете, что об этом говорили».